管理|地产代建规模将达万亿元量级绿城管理第二增长曲线靠“流量变现”？代建|管理|行业|规模将达|量级|业务|地

_本文原题为 地产代建规模将达万亿元量级绿城管理第二增长曲线靠“流量变现”？
资本市场果然喜欢“轻资产” ， “代建一哥”绿城管理控股如约登陆港交所，并以上市首日股价涨幅超过30％的战绩，以及“中国代建第一股”的地位写进中国房地产发展历史。一时之间，代建俨然成为地产“白银时代”的“金牛”业务。
“代建”作为房地产行业近期的网红词，资本市场对其是陌生的。在绿城管理控股（以下简称绿城管理）的上市闯关过程中，有投资者还曾追问，后期是否会将业务触角延伸至物业管理。
“不排除将来有这个可能性，但现阶段还是要聚焦‘代建’主业，加大流量规模。 ”　绿城管理CEO李军向《证券日报》采访人员表示，利润是和流量相伴的，在未来的竞争格局中，绿城管理要围绕客户需求，深化资本代建、管理咨询、资产管理等创新型业务，加快“流量变现” ，逐步构建一个平台化、自循环的业务生态。
未来市场渗透率
有望超过20％
应该说，从第一个商品房项目入市发展到现在年15万亿元的销售规模，鲜有哪个行业如房地产一般有如此大体量，而从房企业务体系内孵化出的带有先天“轻资产”基因的细分行业，且在资本市场形成气候的很少见，如果说物管行业算一个，接下来有可能就是代建了。
【管理|地产代建规模将达万亿元量级绿城管理第二增长曲线靠“流量变现”？】代建业务，是房地产行业专业化分工的“果实” ，指拥有土地、资金的委托方，寻找拥有品牌能力和品质营造能力的代建方，一起进行项目开发和销售，共同盈利。
中国最早的代建业务诞生于27年前厦门的政府代建工程，此后开始有开发商承接政府代建项目，但真正规模化发展是在近10年间。 2010年9月份，为了解决2009年叫板万科而产生的人力过剩问题，绿城开启了“轻资产开发服务之路”的代建业务。只不过没想到，短短10年，这一场“不想裁人”的实验，让绿城的代建成长为“中国代建第一股” 。
过去10年至今，绿城管理可谓一路稳坐行业头把交椅，但后来者也在追赶。 2015年至2019年，代建行业的收入及净利润增长迅速，年复合增长率分别为34.9％及37.8％。从市场份额来看， 2019年国内代建行业整体收入为90.6亿元，前五大代建公司市场份额占比为55.3％，前十大代建公司市场份额占比为75.7％，其中，绿城管理2019年代建业务收入为19.9亿元，市场份额占比排名第一，为22％。
目前来看， “千亿房企”为代建行业主要竞跑者，绿城、建业、金地、滨江、雅居乐等30多家房企正抢食这一“万亿元量级”蛋糕。总体格局为，头部房企因其难以分享全部土地红利而不太感兴趣、中型房企靠砸重金以小股操盘模式急扩规模，中小房企则更可能成为代建企业的委托方。
“从行业大周期发展来看，保守估计每年10万亿元规模（地产开发行业），按照欧美模式下，代建渗透率可做到20％－30％估算，代建行业销售规模在2万亿元－3万亿元之间。 ”李军表示，绿城管理作为头部企业，市场份额与其同步比例的话，就是4000亿元－6000亿元的规模，这意味着还有10倍以上的发展空间。
市场尚有发展空间、平滑周期能力强，毛利率高，资本市场给予认可，看似这是一门“好生意” ，但却也让投资者有所担忧。
毛利率连续三年
超40％下的“焦虑”
从招股书的负债与现金数据可见，截至2019年底，绿城管理净利率为18.6％，远高于地产开发行业目前平均10％的净利率水平。 2017年－2019年，绿城管理的杠杆比率分别为1.9％、1.1％和几乎为0；毛利率分别为56.8％、50.2％和44.2％，远高于重资产地产开发业务20％至30％的行业水平。
有意思的是，同为代建行业，各个企业的盈利情况却是参差不齐。 2019年，格力地产的受托开发项目毛利率是17.6％，滨江集团房产项目管理服务的毛利率是19.33％，绿城管理的毛利率是44.2％。

管理|地产代建规模将达万亿元量级 绿城管理第二增长曲线靠“流量变现”？

管理|地产代建规模将达万亿元量级绿城管理第二增长曲线靠“流量变现”？