贝壳|最大房产“中介”要上市了，年入460亿多次上市传闻之后

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多次上市传闻之后，贝壳找房上市的靴子终于落定。
7月24日晚间，贝壳集团正式提交美股IPO文件，股票代码为"BEKE" ，高盛、摩根士丹利、华兴资本为贝壳集团此次IPO的联席主承销商。
招股书显示， 2019年全年贝壳集团收入460亿元， 2020年第一季度，受疫情影响公司营收71亿元同比下降12.7% 。但第二季度市场随即反弹，公司收入暴涨至超过197亿元，同比增长72.4％。
赚钱能力可观，贝壳集团的亏损也一直没停下来，过去三年公司累计亏损超30亿元。这背后，一方面是行业长期低人效，低毛利率，一方面是贝壳平台在战略上的选择。
强融资能力的贝壳账上不缺钱，坐拥300多亿现金，创始人左晖要做的是从自营到平台，商业模式从重到轻，从房产中介转向居住服务平台，搭建行业生态，重塑产业链，讲更大的故事。
有了链家18年的线下房产交易基础，站在巨人肩膀上的贝壳找房平台备受资本青睐，短短两年时间，融资两轮，跑步上市。
但长期受到“既是裁判又是运动员质疑”的贝壳，坐上中国居住服务第一股的交椅之后，又会面临哪些挑战？
卖房平台，年入460亿
2020年以来，疫情之下房产市场经历了先冷后热的变化。贝壳集团的招股书中同样显示了这一特点。
截至2020年3月31日的三个月，贝壳集团收入71亿元，较去年同期的82亿元下降了12.7％，招股书解释这主要是受新冠肺炎疫情影响。但2020年第二季度随即房产市场转热。截至2020年6月30日的三个月，平台上的GTV（总交易额）为人民币9993亿元， 2019年全年为21277亿元。也就是说，仅2020年第二季度的总交易额就达到了去年的近47% 。
同时招股书指出，贝壳集团第二季度收入不少于197亿元，同比增加约72.4％，公司净利润不少于27亿元，比2019年同期的4亿元增长589.3％，主要是由于2020年第二季度经济重新开放，需求激增。
我们再回过头来看一看过去三年贝壳集团所从事的房产交易服务，到底有多赚钱。
2017年到2019年，贝壳集团的营收分别为255亿元、286亿元、460亿元，营收增速从2018年的12.3%提高到了2019年的60.6% 。
事实上，脱胎于链家的贝壳找房成立于2018年4月，集团从自营房产中介转向了吸纳众多房产经纪品牌的互联网平台。也是得益于这一策略，贝壳集团的营收上了一个台阶。

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制图 / 燃财经
具体来看，贝壳集团的营收来自三大板块：现有房屋交易服务(即二手房买卖和租赁）、新房交易服务、新兴及其他服务。
现有的房屋交易服务中，既包括链家品牌带来的房屋销售和租赁佣金，也有来自贝壳平台上其他代理商的佣金，还有从贝壳集团的加盟品牌如德佑品牌收取的特许经营费。对于新的房屋交易服务，贝壳则向房地产开发商收取销售佣金。此外，公司还收取金融服务和与房屋翻新相关的服务费用。
从数据来看，近三年来，二手房交易服务带给贝壳集团的收入逐步下降，新房交易带来的营收比例越来越高，到2019年，新房收入占比达到了43.9% 。
这背后也是贝壳集团的战略尝试。 2019年贝壳心选上线，其定位是新房交易服务平台，主打零服务费为客找房。

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由于房产领域的特殊性，高客单价的房产成交同时也伴随着高昂的成本，也就是房产销售的佣金。因为贝壳的平台属性，佣金成本也分为对代理商和对内两部分。