宁德时代|3栋楼一换手，顺丰多赚了8.5个亿动力|曾毓群|股价

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文/ 李惠琳编辑/ 陈晓平
这次，王卫没有食言。
三个月前，因第一季度业绩亏损，顺丰控股董事长王卫亲自道歉，承诺亏损“不会出现第二次。 ”
顺丰最近发布业绩预告， 2021年1-6月，归母净利润为6.4亿至8.3亿。
业绩翻盘，靠的并非常见的快递业务，而是多亏了一项物业资产转让收益。
今年5月，顺丰控股将位于佛山、芜湖、香港的三项物业资产的权益，转让至关联的“顺丰房托” ，转让完成后，税前收益高达8.5亿元。
这笔交易，也折射了王卫改造顺丰的一个信号：要把公司变轻。当然，他也能再多挣一道钱。
左手到右手
顺丰房托，全称为顺丰房地产投资信托基金，是由顺丰控股发起的一个投资计划，以单位信托基金形式存在，初步入手的就是顺丰出让的三处物业，均为配有自动分拣及供应链支持设施的分拨中心。
截至2021年3月底，三处物业可出租总面积约为30.8万平方米，评估价值为61亿港元，物业平均出租率约为95% 。
房托基金收益多来自租金和物业升值，通过证券化方式将资产转化为金融产品，向投资者提供分红。
2018年至2020年，顺丰房托的收入分别为2.56、2.69、2.79亿港元。
其中，最值钱的是位于香港的顺丰大厦，估值高达52.86亿港币，约合44亿人民币，按照公布的可租面积、租金水平及出租率计，其年租金可达1.57亿人民币。
受益于电商、冷链物流的快速增长，顺丰房托上市，本赶上一个好时机。
这次跨界，王卫非常重视，亲任董事会主席，并找来翟迪强担任行政总裁，翟在房地产及金融行业浸润超过30年，曾任亚洲最大房托基金“领展房产基金”财务总监。
今年5月，房托基金在香港挂牌上市当天， 50岁的他亲自站台，信心满满，投资者却泼了冷水。上市首日，开盘即破发，跌幅高达16% 。
原因之一，在于顺丰房托从自身资产包组合到客户来源，均对母公司顺丰控股依赖过大。
截至2020年9月低，物业合共有32名租户，其中3名关联租户贡献了总租金收入的82% 。
今年第一季度，顺丰亏损近10亿元，母公司业绩状况不佳，顺丰房托的收益也受影响。
另外，核心资产香港项目受疫情反复影响，导致资产收益受损， 93.6%的租用率，也是三处资产最低的。
盘活200亿
房托基金开局不利，不会打乱王卫的计划。
他的算盘是，将物流资产证券化，借此盘活存量资产、增加融资渠道。
顺丰控股建有大量物流设施，截至2020年底，其在国内50个城市拥有物流地产项目，这些都是典型的重资产，前期投入大，回报周期长，流动性差。
据最新的年报披露，王卫已攒下22.19亿的可投资性房地产、68.65亿的房屋和建筑物、53.8亿的在建工程（多数以各地电商产业园和物流中转设施相关）。此外，顺丰还持有55.2亿的土地使用权。
顺丰控股部分在建项目一览
截至2020年底，这些房产相关资产，总计高达200亿元，均只以账面价值入账。
顺丰控股向顺丰房托提供了5年的优先购买权。翟迪强提到，顺丰房托的一个重要发展动力，是从顺丰控股收购新的物流资产项目， 5月三处物业的腾挪，只是开始。
对顺丰和王卫来说，由房托平台募集资金，从母公司收购成熟的地产项目置入，可缓解现金流的压力，且能释放这些资产的价值。
快递物流专家赵小敏认为，顺丰房托的存在，可加速顺丰关联资产的资本化，更好聚焦公司日常运营。
现在来看，还能随时调节顺丰控股的财务报表。