购物|巨大红包砸海南！( 四 ) 消费者|经济|商品|涨幅高达|观点评论|

2018年，海南实施了史上最严全域限购；2019年，海南取消3.1万亩存量商品住宅用地；2020年，海南回收土地、取消预售房，调控再升级。
事实证明，地产业非但救不了海南的经济，相反还在拖累经济转型。
海南的地产大部分属于旅游地产，这些一年只住几天的投资客把房价炒得虚高。结果本地人因买不起房被迫流出。
同时，过高的房产投资对生产类投资具有明显的“挤出效应” ，造成产业发展内生动力不足。
地产业一直在蚕食海南的经济增长潜力和动力。
2018年，全岛限购后，海南房产开发投资下降了16.5% ，销售面积下降了37.5% 。
【购物|巨大红包砸海南！】海南房地产投资占GDP比重也从2017年的46.%下降到35.5% ，但在全国范围来看依旧很高。 2018年，重庆房地产投资占GDP比重是20.86% ，浙江是17.7% ，广东则只有14.82% 。

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海南想要发展就势必会持续调控房价。
旅游业是海南自贸港的主打产业之一，自贸港的定位也是国际旅游消费中心。
但长远来看，免税对旅游业和零售业的利好，对海南来说只能是锦上添花，并不能真正意义上帮助海南逆风翻盘。
海南的旅游收入增速已经连续多年保持在10%以上。 2017年，旅游业对海南国民经济的直接和综合贡献度分别达到12%和28% 。
可结果是，海南GDP增速连年下滑。 2015年以来，海南GDP增速从8%左右一路下滑到5.8% ，低于全国平均水平。

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海南的GDP常年全国倒数第四，仅高于宁夏、青海和西藏。 2019年，海南GDP总量5308亿，按城市算都排在42位。
手握各类政策红利的海南为何会在全国成了吊车尾的存在？
问题出在经济结构上。
2019年，海南第二产业的比重大约只有20% ，和农业相仿，远远低于全国39%的平均水平。
理论上，自贸港的政策扶持会对全国乃至全球的人流、物流、资金流产生虹吸效应。
但是海南在产业生态上的固有硬伤不是一时半会儿就能弥补的，想要发展国际贸易、高新创业主导的产业模式还为时尚早。
眼下，海南最缺的是：人口和人才。
海南的面积为3.54万平方公里，但常住人口只有945万。而不远处的深圳面积不足2000平方公里，却拥有1343万常住人口。
没有人，就没法建立规模化的配套的企业体系和城市生活体系。
海南的第二产业就很难发展起来，地产业也很难进入良性循环。
上世纪90年代，地产泡沫破灭后，海南也曾引进过木兰摩托、海马汽车等项目，但因为缺乏相应的人才和配套的物流和产业链，发展步步维艰。
眼下，海南包括房产调控和免税、自贸港建设等一系列政策动向的目标相当明确：吸引人才，增加常住人口。
海口、三亚、琼海需要五年社保或个税才有资格买房；其他原本未限购区域要求两年社保或个税。全域限购政策针对的是岛外投资客，对于常住人口构不成门槛。
最高15%的个人所得税优惠政策明确要求纳税人每年在海南居住满183天，明显是为增加常住人口设立的。
未来，一系列优惠政策势必会吸引一批企业入驻，带来更多就业机会。

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房价降下来，工作机会准备好，海南“打扫干净屋子” ，就等“客人”上门了。
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