上海有开发商出奇招：一套房子3份合同、又租又售又装修( 二 ) 镁编的一位朋友最近很想买房

有业内人士看了这个“巧夺天工”的设计后，也不由得赞叹，因为是户内隔墙，这样操作连城管都不能找麻烦。
同时，一位设计院的项目总监告诉镁编，自持部分通常是独立成户，持有部分不能分布在各个楼层。
但一位TOP10房企的投资总直言，现在没有明确规定说不能这么做。
镁编特地查阅了当年的土地挂拍出让文件，确实没有明确规定， 15%的自持需要独立建楼。
“目前一些项目的设备阳台和飘窗会有验收前后的区分，比如别墅在验收前没有地下室，而是验收之后再去打通。所以这种操作，在开发领域是存在的。 ”
不过应该注意这类房子后期二手房交易时的风险和麻烦。
“对于业主来说， 48平方米是租赁，以后要转手再卖一定会遇到麻烦。需要谨防后期的政策风险，以及以后市场、购房者的接受度问题。 ”业内人士表示。

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不违规，也不允许
事实上，自持现象在房地产颇为普遍，不少地方政府为防止“地王”出现，将限制措施附加在出让条款上，如增加自持面积，降低甚至“冻结”不动产的流动性，抑制土地溢价前景。
据镁编不完全统计， 2016年以来，多家头部房企在北京、上海、广州、佛山等城市竞得16宗自持地块，总出让价高达420亿元，自持比例从36%到100%不等。
但对于开发商来说，自持一定伴随成本的提高、利润的限制。
58安居客研究院分院长张波表示，目前开发商普遍处理自持部分的方式都是做成长租公寓，但业内普遍认为热点城市租金回报率仅为2%~3% ，如果再扣减管理费用、维护费用，实际投资回报或在2%以下，比国债投资收益率还要低，这样的投资是非常不划算的。
新方法应运而生，例如本案，用变相手段实现溢价。
上述业内人士直言，这是一种销售行为，备案也不一定是这套图纸，只是开发商在报批时，规划部门把持有面积揉碎成几十平方米，而不是集中自持，在规划部门同意的前提下，用销售捆绑的模式把自持面积去化掉。
该项目的做法即使没有违背土地出让文件中的相关要求，但亦值得商榷。从户型设计来看，很明显就是为了将自持部分和销售部分未来打通来推向市场，虽然是按照收取租赁费的相关方式处理自持部分，但面对的对象是可售部分的业主，而非无房的纯租房者。对于真正有租赁需求的人群来说，并不有起到应有作用。
从专业的角度来说，如果规划部门同意，确实不违规，但肯定也不允许。
采访人员|吴若凡
编辑|陈梦妤赵云肖勇
王嘉琦

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