观点地产新媒体|| 深圳控股资产腾挪法则，解局( 二 ) 观点地产网7月2日

也有投行人士表示，背后的资本策略和未来的发展规划，可能成为吸引投资者的重要手段。
资产腾挪“法则”
这并不是深圳控股第一次进行资产腾挪。
最早在8年前，深圳控股就曾利用位于深圳的7项物业进行资产腾挪，并在当时被业内称为是一次“兜圈”操作。
2012年7月，深圳控股将位于深圳福田区的泰然大厦部分物业出售予母公司深业集团旗下子公司深圳市科之谷投资有限公司，代价约为2.72亿元，这场关联交易最终被延后半年多才得到披露。
随后不久，深业集团又将科之谷资产整体注回深圳控股。 2013年1月，深圳控股与深业集团再次协议，以约41.5亿元收购科之谷全部股权，并通过向深业集团发行14.1亿新股的形式支付对价，发行价格为3.667港元。
最终，这一场被“转了一圈”的资产腾挪，以近乎左手倒右手的方式完成了。根据后续深圳控股的透露，深圳科之谷和泰然大厦在当年实属高价值项目，占到其整体销售目标的一半。
对此，在2012年业绩会上，深圳控股还曾公开表示，未来会不断有新注资注入的动作，并且不仅局限在大股东，还将扩大到整个深圳国企系统。
不出所料， 2014-2016年间，深圳控股前后从深业集团手中拿下多个项目资源，包括收购农科集团中获取的深圳中心区“核心资产”、深圳深业东岭项目95%股权以及深业集团旗下深业深港公司转入深圳巴士集团的旧改土地资源等。
多年下来，深圳控股无疑是母公司深业集团的扶持重心，得到了较为稳固的发展机会。
作为深圳国资委旗下最大地产运作平台，深圳控股前身为茂南发展，成立历史可追溯至1992年，在早期专注于开发华南地区中高端房地产；1997年，深圳控股在香港联合交易所上市，核心业务逐渐发展为包括物业开发、物业投资及管理。
近些年，深圳控股陆续退出内地三四线城市地产市场，将投资集中于深圳。年报显示，截至2019年12月底，深圳控股投资物业总面积约129万平方米， 81.8%位于深圳。其中，深圳控股在深圳知名度较高的住宅地产为深业中城与前海颐湾府，商业综合体为深业上城等。
财报显示，深圳控股2019年全年实现销售金额为168亿元，同比增长2.1%；全年营业收入约136亿元，同比减少10% ，其中净销售收入为92.61亿元，同比下降12.7%；同期，深圳控股2019年实现净利润40.06亿元，同比上升18.3% 。
受疫情影响，深圳控股部分项目将延至2021年推售，调整后2020年推售货值与2019年持平。而在2019年，深圳控股结转物业销售面积约51.9万平米，较2018年上升30.1% 。
得益于国企资金与背景优势，深圳控股净负债率相对平稳。 2017-2019年间，深圳控股净负债率分别为49.9%、54.2%、40.7% ，总体上杠杆控制合理，仍处于行业较低水平。
值得注意的是， 2017年5月，深圳控股通过全资附属公司深业深恒投资与恒大集团附属公司订立投资协议，向恒大地产资本投入约55.0亿元，成功持有了恒大地产1.7626%的股权。如今，根据投资协议条款，深圳控股先后已获得红利近20亿元。
深圳控股此前披露，集团1-5月份总合同销售额约45.9亿元，较去年同期上涨42.1%；总合同销售面积约16.35万平方米，较去年同期上涨7.1% 。其中， 2020年5月份深圳控股合同销售额约为8.84亿元，较去年同期下降27.3%；合同销售面积约为4.03万平方米，较去年同期上涨6.0% 。
可以说，几乎“稳赚不赔”的资产腾挪下，深圳控股后续资本运作依旧值得观察。
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