深谷反弹，回望上半年楼市“惊险一跃”( 二 ) 2020年上半年|楼市

从购房者角度看，房贷利率转为LPR浮动机制后，房贷利率与市场利率之间的关联更强。随着市场流动性趋松，西安、烟台、大连等城市首套房贷款利率下降幅度较大，银行放贷周期大大缩短，利于带动购房成交。
如果探究购房者的深层置业动机，在疫情冲击与货币政策宽松背景下，居民资产保值增值的需求直线抬升，而核心城市的核心资产，仍然是优质避险工具。
值得注意的是，改善型换房链条启动，成为此轮行情的新动力。 “低总价（刚需）房是二手房市场起伏的先导，刚需入场后撬动起改善型换房需求。 ”贝壳研究院数据显示，重点18城5-6月120平以上房型成交量环比3-4月增加38.6% ，增速快于小面积房型（60平以下）的14.2% 。
而上半年户籍改革、人才引进等政策力度加大，进一步推动刚需入市。 2020年以来，重点一二线城市在人才引进政策上继续发力，甚至提供购房安家补贴等，让部分消费者能避开调控限制进入市场。
下半年市场“不悲观”
尽管楼市在上半年走出先抑后扬行情，但贝壳研究院认为，少数城市市场躁动是局部的，大部分重点城市难以形成上涨气候，仍要警惕房产泡沫风险。
一方面，房价与租金的背离在扩大，房价与经济增长和居民收入水平的背离也在扩大。贝壳研究院数据显示， 5月重点18城中，除上海和深圳租金微升外，其他城市均呈下降态势；一季度，城镇居民人均可支配收入累计同比下降至5%以下。
同时，当前市场库存仍处于较高位置。数据显示， 6月重点18城中有11城库存房源量同比增加，客户成交周期保持近三年高位；二季度，除深圳及上海外，其它城市业主调涨次数占比均在30%以下。
综合以上因素，贝壳研究院认为，下半年重点城市二手房市场分化将持续加剧，核心城市供需两旺，更具有持续性；而新房市场修复过程基本完成，随着疫情过后投资环境趋于稳定，预计下半年市场将保持平稳。
不过，稳定之下仍有变量。未来，城市之间、城市内部、产品之间都会出现分化，核心城市将强于非核心城市、核心区域强于郊区、改善型产品强于刚需产品，房企间的竞争也将更加激烈。
丁祖昱同样认为，此前将近2年的调整周期结束，未来市场进入相对平稳的新周期。此后市场回稳、回升不会重复过去快速量价齐升的状况，将在相对狭窄的箱体中稳步波动，这一轮的发展会更加平稳。
出于对三四线城市销售压力的考量，丁祖昱预计今年行业销售规模微降5% ，一二线城市或保持略微增长。如果销售面积下降5% ，全年销售金额约16万亿，销售面积约16亿平方米，仍是历史相对较高区域。