第一财经|要防止房地产“肥尾风险”触发“明斯基时刻” “房地产不败”的神话在上世纪80年代的

：原题为_第一财经|要防止房地产“肥尾风险”触发“明斯基时刻”。
最近一段时间，随着国内疫情形势总体得到较好控制，部分大中城市房地产价格继续在高位向上攀升，上海、深圳等城市的房价出现了较为明显的上涨，有些楼盘还在不断刷新各种纪录。近日有消息称，深圳一处新楼盘开盘， 8998人抢394套房。 “交了100万元认筹金，仍没能摇上号。在深圳买新房摇号像买彩票一样，除了凑够钱还得碰运气。 ”有人无奈地说。
根据上述楼盘的公告，参与此次认筹的8998位购房者，合计认筹冻结的资金额近90亿元。认筹人数和冻结资金数量都刷新了深圳史上新盘摇号纪录，中签率只有4.37% 。
这样的火爆场景不是个例，还有多个楼盘出现“秒光”现象。 6月20日深夜，深圳另一楼盘发布5套房的诚意登记客户名单显示，认筹人数共计1171批。也就是说，每234人抢1套房，中签率仅0.4% ，创下深圳楼市最低中签率。
值得关注的是，这一现象在上海、南京等地也同步出现。疫情下全球经济不确定性加大、货币政策宽松叠加近期人民币汇率下行，一线城市楼市均价持续上行，也加大了投资客押注的热情。这种以防止货币贬值和对冲通胀为主要目的的新一轮房地产热已经出现，要警惕其中的“肥尾风险” 。房地产在高位持续过快上涨对任何国家都是棘手而危险的宏观经济问题。
楼市基本面正在发生深刻变化
从2018年四季度开始，随着全球经济的放缓，从美国纽约到中国香港，楼市基本面正在发生深刻变化。去年底，我在美国短期学习期间，与加州大学的教授和当地金融系统管理者充分交流过房地产问题。其实， 2019年以来，美国房地产销量一直处于下跌状态，跌幅为2016年以来最大。热点城市加州圣何塞和波士顿的房价下跌尤甚。
在中国香港，楼市降温的迹象日益明显。香港楼市连续16年上涨的“神话”正在被打破。 90多岁的李嘉诚老先生去年初曾劝告市民：“未来香港楼市波动会更厉害，买房要量力而行。 ”话音刚落，有媒体报道称，一位买家放弃在香港山顶购买豪宅，因此损失460万美元（约合3610万港元）的定金。在复杂的经济环境下，内地一线城市房价继续一骑绝尘，其中“无法模型化的动物精神和肥尾风险”让人担心。
疫情期间，得空系统性地翻了一下格林斯潘、伯南克等美国的“中央金融操纵室里”神一样的大人物的传记作品。他们深刻解剖了次贷危机前美国金融体系中的“房地产之癌” 。
无论是2008年前的美国，还是1998年的亚洲金融危机前夕，房地产都呈现共性的“肥尾风险” 。所以，格林斯潘也多次感叹：“我们从内心深知，我们对远期的预见能力是有限的。在古希腊，国王和将军们在采取政治和军事冒险行动前都要到神庙中拜一拜，看能否从诺查丹玛斯的神秘预言和先知们那里得到些许建议。可是我们不是先知，我们的预测不断地失败。鉴定房地产泡沫是一道非常棘手的命题。 ”
高度金融化的房地产市场和华尔街一样，大众的恐惧、狂热和从众的动物性决定着繁荣和崩溃，而“人性永远是难以模型化的经济组成部分” 。而“美国式梦想绑架了房子，也绑架了金融体系和决策者” 。在泡沫真的破灭之前，大多数国家的政府和包括格林斯潘这些金融体系的决策者都不会说那是泡沫，这就是房地产泡沫的不可知论。总有人相信房价会一直上涨，虽然有些人会有某种程度的怀疑，但是他们相信自己比别人聪明，能够在泡沫破灭前逃出。房地产市场的动物精神和近似于精神分裂的行为最终导致难以收拾的局面。
对房地产金融的复杂性和脆弱性要有清醒的认知
许多危机的记忆已成往事，但是危机还会一如既往地再现。 1998年亚洲金融危机前夕，我曾前往新加坡、中国香港、吉隆坡采访。当时，得益于国际私人资本的大量流入，特别是上世纪90年代初韩国和日本银行资本的蜂拥而入，港币与美元挂钩的联系汇率制度下实际利率为负，东亚地区整体的通胀率远高于美国。大家都争先恐后地把持有优质地产作为对冲通胀的工具，信用泡沫激增，这就进一步推动了重要城市房地产由于需求过旺而扶摇直上，持续飙升。