地产密探V|郁亮坦陈万科三大挑战，哪个如鲠在喉？，这三年 ◎来源|地产密探（ID：real-estate-spy

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◎编辑|密探君
6月30日，万科于深圳召开2019年股东大会，集团董事会主席郁亮、总裁兼CEO祝九胜、董秘朱旭等人列席会议，阐述年度业绩及答投资者问。
时光荏苒，岁月如歌。截至目前，郁亮担任万科董事会主席已历时3年。这期间，万科这艘“地产巨舰”在郁亮主导的“多元化”转型路上一路狂奔，外界褒贬不一。
坦率地说， 2019年万科业绩确实比较糟糕，多项指标增速低于预期，看地产密探日前刊发的《万科多元化增长焦虑：去年96%收入靠地产，现金减少223亿》一文，当时年报披露第二天，投资者“用脚投票” ，致使股价大跌。

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郁亮坦言， “三年来看，确实挑战也不小。 ”其说，自己做得怎么样，还是让业绩说话，让股东投票给出答案。
主要来自三大挑战：
其一，要尽量减少股权事件对万科经营稳定带来的影响；
其二，行业发展从土地红利到金融红利再到管理红利带来的挑战；
其三，万科自身面临转型问题。
就第一条挑战而言， 2017年7月初，深铁集团正式成为持股万科逾29%的第一大股东，这是在郁亮当选万科董事会主席后不久完成的。而后至今，深铁集团与万科在部分TOD项目上已开展合作。
在股东大会上，深铁集团董事长辛杰说，三年前入股万科是深圳市委市政府正确的决策，深圳地铁不但会继续秉承对万科“四个支持”的承诺，未来还要全面支持万科的发展。
去年以来， “资本大鳄”姚振华大规模疯狂密集减持暗示离场，已赚得盆满钵满，万科股权之争事件已宣告落幕。所以说，列为第一条的这一挑战，其实并不能博得投资者给予多少加分。
看第二条挑战，我们猜测：郁亮要说的应是万科当年率先在地产圈推行事业合伙人机制和项目跟投机制。事业合伙人和跟投机制确实提高了房地产项目开发效率，节约了成本，万科董秘朱旭曾公开给出过数据。
不过，从万科多次修改相关条款看，最初公司股东是并不太满意的，因为少数股东分食了万科近三年较大比例的净利润，后来的大修改重点是降低了除万科之后跟投员工的分红比例，员工是否继续有积极性，这个挑战确实不小。
再看第三条挑战，其实就是房企从单一的房地产开发到多元化转型挑战。这是包括万科在内的很多房企大佬所苦恼的。
为什么？从万科几年前就喊着要“触网” ，力推“互联网+” ，再到发力物业服务、商业地产、物流地产、养老、产城，甚至今年要高调发力“养猪”事业，战略定位从“城市配套服务商”变成“城乡建设与生活配套服务商” ，外界看得一头雾水。

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【地产密探V|郁亮坦陈万科三大挑战，哪个如鲠在喉？，这三年】注：万科2019年报数据
我们知道：高喊了“转型”这几年，万科去年贡献营收的96%仍是房地产开发销售，排在第二的物业服务也才百亿级规模，距离郁亮所说的千亿，还有很长的路要走。
很多人关心万科物业上市时间表，我们认为，缺钱的都想着赶紧去上市，不缺钱的上不上市关系大吗？业务做的好，投资机构自会上门找，别说万科物业没上市，龙湖物业也没上市呢。
作为物业公司，最核心的也是最基础的还是做好物业服务水准，想办法提高服务质量，对得起业主交的物业费，而不是想尽办法在社区玩着花样搞概念迎合资本市场，试图让“羊毛出在猪身上” 。