席位|万科董事会大换血，深铁3席位全换重申“不干预”( 二 ) 全换|席位|集团|郁亮|销售|影响|疫情|

曾喊“活下去” ，今谈“现金为王”
万科在2019年报致股东信中提到，如今房地产行业已进入白银时代的深水区。
股东大会上，祝九胜在汇报2019年度报告时表示，当前外部环境呈现出高度的复杂和不确定性。
中长期来看，行业已步入存量竞争时代，市场从卖方市场转变为买方市场，对客户的竞争更加激烈，对企业综合实力的考量更加严峻。
短期来看，新冠肺炎疫情的爆发进一步加大了不确定性，对企业在认识、态度、能力、行动方面提出了更高要求。
万科2020年经营策略将坚持以客户为中心，以现金流为基础，持续创造更多真实价值，实现有质量发展。
祝九胜指出，疫情对万科造成了实实在在的影响，在2~4月现场销售关门，对施工、交付影响较大，销售面积、金额均有下降，但比行业受影响的水平低一些。 5月份销售有反弹，是前期积压的需求释放。 6月份比5月份差一些。
6月24日《中国房地产金融》援引祝九胜的话称，疫情冲击对该公司影响比较大，体现在销售、交付、现金流和开工等方面，他认为公司要多留现金过冬。
疫情对万科首先影响的是销售， 2-3月份销售额同比将下降510亿元，包括进驻的湖北三个城市销售断流。
其次是新开工和竣工交付，一季度预计1万户面临延缓交付，让万科对1万个客户有交付延缓的可能性，全年该数字将增至3.9万户；开工也较往年延迟40天左右。
同时，还有每天至少5.3万人在抗疫一线的额外成本。总结下来，疫情对万科的影响相当大，销售回款大幅下降，短期是现金流压力，长期也给未来1-2年产生了结算压力。
而郁亮在总结万科三年的成果时表示，过去三年万科业绩保持了一贯的稳健增长，物业服务形成了住宅服务、商企服务、城市服务的“三驾马车”模式， TOD（观察者网注：TOD指以公共交通为导向的发展模式）、城市更新、物流、长租公寓等业务各有亮点，万科管理团队也保持稳定。
郁亮认为上述成果主要得益于两点：一是事业合伙人机制让全体万科人能始终保持对万科事业的激情和使命感，也是自己信心和勇气的来源；二是一直坚持的企业“免疫力”建设，回顾万科36年发展历程，每次危机过后，万科都获得了发展的机会，靠的就是“免疫力” 。
要提升“免疫力” ，一方面要提供好产品、好服务，有客户信任才有万科的未来。另一方面是“现金为王、手有余粮” ，万科始终追求有利润的收入和有现金流的利润，保持行业最高的信用评级，这样才可以获得更多发展和转型机会。
根据万科2019年报显示，万科的负债控制较为理想，截至2019年底，公司资产负债率84.36% ，较2018年底下降0.23个百分点。
2019年实现经营性现金流净流入456.9亿元，连续实现11年经营性现金流为正；年末持有货币资金1661.9亿元，远高于一年内到期的流动负债总和938.9亿元；净负债率33.9% ，低于行业平均水平。
深铁集团：不干预万科团队
深铁集团入主万科三年来，与万科的合作关系也受到了许多投资人的关注。
对此，辛杰在会上回应称，三年前入股万科是深圳市委市政府正确的决策。万科是市场化很高、很成熟的企业。深铁集团按照市场规则，不干预万科的团队，做到“管资本”而非“管企业” ，保持万科的市场化运作和活力。
对于股东关于深铁集团是否给万科设定经营指标的提问，辛杰说：“我二十多岁的时候也搞过经营，知道不应该盯住指标，应该跳过指标做经营，郁亮主席带的团队，是市场打拼出来的，相信可以披荆斩棘。 ”
同时，辛杰还提到，作为万科的股东，也倒逼深铁集团进行企业现代化、企业制度等系列改革。在改革基础上，深铁集团希望做一个万科合格的股东，跟中小股东一起来支持万科的发展。