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战投回购之危暂缓后，中国恒大（03333.HK）的“降负债”动作仍在继续。
【上市|恒大物业急速冲刺上市，肩挑降负债重任】9月29日晚间，恒大发布公告称，恒大物业集团有限公司（简称“恒大物业”）向香港联交所递交上市申请，计划在获得上市批准后进行全球发售股份。
从恒大透露物业上市意向，到正式提上日程，中间不过两个月时间。这期间，该集团经历了为物业引入战投、谋求恒大汽车科创板上市、陷入债务危机传闻、863亿战投转为普通股等一系列事宜。
所有动作都围绕恒大的新战略进行，其中最重要的一环便是“降负债” 。
恒大的债务压力确实存在，这也是近期风波发酵的根源。截至上半年末，恒大净负债率199.34% ，剔除合同负债及预收款后资产负债率为85.28% ，现金短债比仅0.52 ，踩中融资新规涉及的三条红线。
恒大正加大力度“降负债”：即加大销售及回款，下半年力争3800亿元销售回款；严格控制土储规模，平均每年减少3000万平方米；陆续分拆优质资产上市，实现公司权益增长。
但在种种舆论压力下，恒大加快了一切可稳定市场情绪的动作，包括分拆物业公司上市。尽管此举不能直接减少有息负债，但可做大公司权益，降低账面负债比率，以远离融资红线警报区。
对此德银认为，分拆属于重大利好，港交所已批准恒大分拆其物管业务。此外，恒大汽车拟发行人民币股票在科创板上市。如果顺利的话，意味着至少有342亿元人民币的收益。
银河联昌也表示，恒大物业和汽车分拆上市，将推动净负债率大降50个百分点，加上严控拿地，预计2021年恒大净负债率将大幅降至100%以下。
放眼至地产行业，物业上市也已迫在眉睫。今年来，房企分拆物业上市力度不减，其中不乏世茂服务、融创服务、华润万象生活等大体量玩家，目前碧桂园服务已拥有千亿市值，市场竞争愈发激烈。
今年6月，恒大物业成立外部业务开发团队，并收购了五家区域物业管理公司，总在管面积772万平方米，均由独立第三方物业开发商开发。但目前为止，恒大物业仍依赖集团资源，外拓能力待提升。
截至2020年6月30日，恒大物业总在管面积约2.54亿平方米。这其中，由恒大集团所开发物业在管面积占其总在管面积的98.9% 。
从营收规模看，恒大物业已站到强者行列。 2017年~2019年及截至2020年6月30日，恒大物业收入分别为43.99亿元、59.03亿元、73.32亿元及45.63亿元；净利润分别为1.06亿元、2.39亿元、9.3亿元及11.47亿元。
反观行业竞争者，上半年碧桂园服务营收62亿元高居榜首，绿城服务、雅生活分别营收44亿元、40亿元，恒大物业可排到第二；过去3年，恒大物业净利润复合年增长率195.5% ，在中国物业服务20强企业中最高。
“上市物企的分化与其背后实力强、操盘面积大的房企不无关系。从另一角度看，目前物企市场仍较分散，远未达到充分竞争状态，行业整合、龙头市场占有率提升还有很大空间。 ”克而瑞物管认为。
尽管有龙头房企恒大支撑，但对手来势汹汹，恒大物业同样需借力资本市场。恒大物业表示，此次上市集资用途为进行战略收购及投资、升级信息系统及设备、运营资金及其他一般企业用途等。
恒大物业还面临盈利的烦恼。过去三年，恒大物业毛利率水平分别为9.8%、12.2%、23.9% ，今年上半年该数值升至38.1% ，但主要因地方政府为应对新冠疫情颁布监管支持政策，导致社会保险供款扣减或宽免。
2017~2019年，恒大物业销售成本由39.67亿上升至55.78亿元。为节省开支，公司雇员数量过去三年有所降低，但因平均酬金上升，截至2020年中期，雇员福利开支仍占其销售成本的63.2% 。