楼市|深圳楼市变温：二手房遇冷刚需迎来打新春天( 二 ) 深圳|楼市|新政|市场|成交量|新房|占比

深圳一家TOP10房企营销负责人士告诉第一财经采访人员，一方面受新冠肺炎疫情影响，开发商业绩普遍不佳，年初制定的销售任务压力较大，加快推盘成为开发商的普遍做法；另一方面， “7·15”新政后，房价再往上涨的不稳定因素被去掉了，市场更加明朗了，开发商推盘的意愿也提高了。 “未来一段时间预计推盘量都不会小。 ”
由于2017年，深圳执行新房价格备案，新房价格要参考周边同类在售户型均价、二手房均价等，价格受到管制；二手房直到今年“7·15”新政后才受到更严格地控制，深圳房地产市场早已是遍地的一二手房倒挂新盘，新房自然成为各路资金追逐的热门产品。
仅近一个月以来，光明区就有金融街华发融御花园一期、华润玺云著、中海寰宇时代、电建洺悦府、金融街华发融御花园二期、民轩揽翠台等多个售价低于周边二手盘的新盘开盘。
新政后的多个新盘都有向“无房户”优先。其中，电建洺悦府还创下了“深圳首个全部卖给无房刚需的项目”纪录。
刚需族陈姓人士是今年深圳楼市“陪跑族”中的一员。他在今年6月金融街华发融御花园一期认筹名单中落选，顺利中签了新近开盘的金融街华发融御花园二期。
“二期与一期价格相当，同样是‘买到就是赚到’ ，但二期中签的难度要远低于一期。 ”陈姓人士告诉第一财经采访人员，新政后“房票”收紧，直接将部分炒房客、改善族等拦在了门外。 “比上半年更多的推盘量对应更少的‘打新’族。 ”
以市场瞩目甚久的刚需盘中海寰宇时代为例，总房源1232套，认筹人数3696人，中签率33% 。该楼盘均价约5.99万/平方米，总价区间在452万~850万元/套。项目邻近的楼盘龙光玖龙台此前交易的二手房源，单价录得6.6万元/平方米左右。
刘晓辉是中海寰宇时代的打新一员。他告诉第一财经采访人员， “为了线上选房比别人快一点，有朋友专门买了一万多元的路由器，基本是三秒抢光的节奏。不过， 30%多的中签率远高于上半年金融街华发融御花园一期4.37%的中签率。 ”
梳理公开信息发现，新政后深圳入市的一二手价格倒挂的多个刚需新盘的中签率均在10%以上，华润玺云著等个别楼盘“打新”中签率超过50% 。
但这并不意味着新房市场就一片火热。
新近的市场已经给出了答案。 9月26日开盘的豪宅盘宝安区尖岗山和樾府，整体均价约9万元/平方米，备案房源274套，参与摇号的共计220批客户，中签率超过100% 。周边在售的中海九号公馆、招商华侨城曦城等，二手房起步价普遍10万多元/平方米，这与前几个月开盘即秒光的其他新盘形成了鲜明的对比。
深圳中原研究中心提供的网签数据显示，上半年不少投资客趋之若鹜的太子湾湾玺、恒裕深圳湾等售价2000万元以上的楼盘， 8月成交占比录得各价格梯度豪宅盘门类中下滑幅度最大。
刚需族迎来春天
一边是不断趋冷的二手房成交量，一边是业主不断拔高的预期。尽管业主们不愿承认，但二手房市场趋冷已是不争的事实。
二手房调控仍在加码。 9月17日，深圳市司法局就《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》（下称《意见稿》）公开征求意见，其中提到对存量商品房或二手房要进行价格引导。另外，因疫情对于房企预售条件的放宽政策也已经收回，楼市发展所遵循的“房住不炒”的基本方针仍不动摇。
在不少刚需族看来，深圳新房市场正迎来更为宽松友好的环境。新政后的8月，深圳迎来今年楼市供应的高峰，共16项目入市，且有华强城、中海汇德里理、中海寰宇时代等多个热点楼盘入市。 9月，深圳仍有近20个新盘入市。深圳中原研究中心等多个机构的新盘访客指数迅速攀升至高位，访客量目前整体维持高位。
除了从政策端调控需求，深圳也在加大新房供应。深圳住建局在今年5月底指出， 2020年下半年计划供应住宅50618套。截至2020年5月底，深圳市商品住宅批准预售套数为5260套，商品住宅在售项目库存套数为33727套。市场人士预判后续住宅供应会进一步加快。

楼市|深圳楼市变温：二手房遇冷 刚需迎来打新春天( 二 )

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