信贷|绿城中国：上半年逆市拿地负债规模近4千亿元菏泽|营商环境|融资

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绿城中国近期发布8月运营数据。 2021年8月，绿城集团自投项目取得销售6161套，销售面积约81万平方米，当月销售金额约为287亿元；以绿城品牌销售的代建管理项目取得合同销售面积约71万平方米，合同销售金额约85亿元。截至2021年6月30日，公司总负债较去年同期增加约30%至3904.61亿元。上半年公司加速扩张规模， “三道红线”指标未能实现升档，目前仍归类为“黄档”企业。
自投项目销售提速上半年毛利率、净利率双降
2021年上半年，绿城中国实现物业销售收入317.45亿元，较2020年同期增加53.3% 。当期物业收入结转面积为151.43万平方米，同比增长55.1%；结转收入的物业销售均价为20964元/平方米，与去年同期基本持平。
运营数据方面，公司上半年累计取得总合同销售面积约724万平方米，总合同销售金额1717亿元，同比增长88% 。其中，绿城中国自投项目销售增速显著，实现销售金额约1369亿元，同比增长107%；以“绿城”品牌销售的代建项目实现合同销售金额约348亿元，同比增长39% 。图1：2021年绿城中国月度销售数据【信贷|绿城中国：上半年逆市拿地负债规模近4千亿元】根据最新披露数据，绿城中国2021年1-8月累计合同销售面积约996万平方米，合同销售金额约2251亿元，同比增长约67% 。
随着各地政府落实“稳地价、稳房价、稳预期” ，房地产行业毛利率下降成为趋势。上半年，绿城中国的物业销售毛利率为21.5% ，较2020年同期下降4.1个百分点。公司的综合毛利率、净利率也随之下降，分别较去年同期下降3.9、2.3个百分点。
图2：2017H1至2021H1绿城中国毛利率、净利率整体来看，绿城中国2021年上半年营收增速较快，同比增长51.2%至361.35亿元。受毛利率下滑影响，公司归母净利润增速远低于营收增速，仅为15.4% 。
逆市扩张规模多个项目遭住建部点名
与多数房企采取审慎拿地策略不同，绿城中国上半年积极开拓新项目。根据中指研究院发布的《2021年1-6月中国房地产企业拿地金额与面积TOP100》，绿城中国上半年拿地金额为707亿元，位于全国第4 。
公司上半年于31个城市新增项目67个，去年同期新增项目仅为43个。新增项目总建筑面积约1186万平方米，预计新增货值2140亿元。其中，一二线城市的新增货值占比达78% ，主要集中在杭州、宁波、西安、北京、天津等城市。
截至2021年6月30日，绿城中国共有土地储备项目251个，总建筑面积约6034万平方米（权益口径约3495万平方米），一二线城市的土地储备总可售货值占比达74% 。
此外，公司项目开发速度也有提升。资料显示，绿城中国上半年从拿地到开工、开盘及交付时间分别为4个月、6.8个月及30.6个月，同比提速10%、8%及6% 。
但随着项目提速，绿城楼盘也多次爆出违规消息，主要包括要求购房人在无具体内容的合同上签字盖章、欺骗手段获取商品房预售许可等。图3：2021年上半年绿城中国旗下公司收到的违规通报负债规模近4千亿元 “三道红线”维持“黄档”
分析发现，绿城中国的债务规模在持续加大。截至2021年6月30日，公司总负债约为3904.61亿元，同比增加29.52%；资产负债率为81.33% ，达到近5年以来的最高值。其中，总借贷金额约为1279.18亿元，一年内到期借贷余额为人民币301.1亿元，占总借贷金额的23.5% 。
上半年，公司于上海证券交易所、深圳证券交易所及银行间市场完成境内债券公开发行共124.62亿元。此外，公司于2021年6月签订了3亿美金的无抵押双边贷款协议和6.4亿美金等额的无抵押银团贷款协议，期限均为3年。
另外值得关注的是，公司目前存在较多的永续债。一般来说，永续债可以优化资本结构，扩展融资空间，但与之相伴的利息也相对较高。
截至2021年6月30日，绿城中国的永续债余额高达185.37亿元，较去年同期减少约40亿元。但其所带来的利息却有增无减，上半年永续债利息高达6.5亿元，约占归母净利润的27% 。对比近3年数据发现，公司永续债利息占归母净利润比例持续保持在25%以上，还息压力不容小觑。图4：近3年绿城中国永续债情况对此，绿城中国在业绩会上表示公司将逐步对现有存量的永续债进行赎回。且在所有的永续债没有赎回之前，暂不考虑发行新的永续债。

信贷|绿城中国：上半年逆市拿地 负债规模近4千亿元

信贷|绿城中国：上半年逆市拿地负债规模近4千亿元