中国建筑|一年收租十几亿，潘石屹为何一定要卖掉公司，185亿债务才是关键房产|房地产行业|ppp项目|a股

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最近黑石集团宣布停止收购SOHO中国，引发了巨大的， SOHO中国单日市值蒸发40% 。潘石屹跟妻子张欣似乎没有受到这个事情的影响，夫妻两个人一起现身在美国网球公开赛的决赛现场，似乎心情大好。
其实潘石屹要卖掉SOHO中国的心思由来已久， 2019年市场就出现了传闻。 2020年就传出黑石以40亿美元的价格收购SOHO中国的说法，不过随后SOHO中国进行了辟谣，今年这个收购终于敲定了，不过收购价格却从40亿美元变成了30亿美元。潘石屹夫妻大约可以套现146亿港币。
其实翻看SOHO中国的财报，你可能会发现，这家公司也没想象那么差。虽然从物业销售转型自持收租之后， SOHO中国的利润就不断下滑。
不过2021年上半年财报， SOHO中国的租金还超过了7亿，归属股东利润是3亿多。算起来SOHO中国一年还可以收租十几亿。
SOHO中国目前的资产主要是在北京跟上海的写字楼，其中8栋是整栋都是SOHO中国的，另外还有两栋是持有部分的权益。目前这些写字楼的估值大约是400亿左右。
看起来SOHO中国实力还是不错的，而且公司一直在赚钱，为何潘石屹一定要卖掉公司呢？很多人说潘石屹想要走。其实这个问题得看你怎么看？段永平也去美国很多年了，但是他的生意依然在中国，而且每年还在给段永平赚钱。
如果生意可以一直赚钱，何必要卖掉呢？人就算去了美国，也一样可以继续在中国赚钱。不过潘石屹已经不是第一次说租金回报率太低跟房子太多的问题了。
潘石屹从10年之前开始转型，过去SOHO中国的写字楼都是散卖的，后来因为北京限制写字楼散卖，所以潘石屹就被迫转型。不过转型自持之后，潘石屹就发现租金回报率太低了。
从2021年上半年的财报来看， SOHO中国的平均融资成本是4.7% 。今天中国物业投资的回报率肯定没有4.7%这么高，租金回报率比融资成本高，就意味着无法用杠杆不断高速扩张。
很多人可能会提到万达，万达不是用杠杆不断扩张，在全国盖了300多个万达广场，而且也可以一直赚钱。
事实上万达后来不销售房地产物业了，但是万达广场都会配套销售商业物业，包括了公寓、写字楼、商铺等等，只有万达内部的物业不销售而已。
SOHO中国完全不散卖，单单是靠着租金收入，能赚一点小钱，但是无法维持扩张。无法扩张，守着仅有的物业过日子也不是也挺好的，一年还有十几亿的租金收入，净利润也有好几个亿。
不过你只看到了SOHO中国赚钱的部分，却看不到他们的负债问题。 SOHO中国目前的总负债是185亿左右，负债率不算太高，只有43% 。不过SOHO中国的现金储备太少了，只有14亿多。 SOHO中国一年内到期的负债就有11亿多。也就是说SOHO中国手里的现金基本上只能应付今年到期的负债了。
明年SOHO中国还有16亿多的负债到期。今年把钱都还了，那么明年怎么办呢？只能继续贷款了。每年十几亿的收入，基本上都用来还债了。靠着仅仅的一点点利润来慢慢还这180多亿的债务，需要还多少年呢？
公司没有现金流，那么就无法分红，潘石屹夫妻空有上百亿的身家，却无法获利，他们肯定着急，过去SOHO中国可以散卖物业的时候，他们也曾经过好日子。当时潘石屹每年可以从公司拿到巨额分红，他们累计一家从上市公司拿到了近百亿的分红。
不过如今的日子是一年不如一年，万一出租率下降，随时可以出现亏损的情况。如果你是潘石屹夫妻，你会怎么选择呢？与其守着这个死局，不然把自持一次性都卖掉，然后重新发展，或者去享受人生了。
潘石屹如果把SOHO中国卖掉，那么他可以套现100多亿，即使不再创业，也够他们几代人都保持富豪的生活了。
潘石屹是精明的人，他肯定会选择一种最好的办法。事实上潘石屹才是真聪明，他早就看透了高杠杆运作的风险。别看如今很多地产大佬比潘石屹风光多了，如果真的出事了，抽丝剥茧，他们最后能剩下的没几个可以比潘石屹多。