龙湖房产|才能买房，楼市是一个重复2万次的游戏？专家：再等7个月今天看到中泰宏观的一篇研报

今天看到中泰宏观的一篇研报，关于贫富变化的研究，值得分享给大家。
核心观点是：即使在最公平的竞争规则下，最终也产生了非常不平均的结果。
报告中举了个例子：假设200人参加1个游戏，每个人的初始财富都是100元，每一轮游戏中，每个人将自己的1元钱随机送给另一个人，每人获得1元钱的概率完全相同。
把这个游戏重复2万次，会是什么结果？
按理说，每个人的概率既然相同，重复2万次之后，应该还是每人100元才对。
结果却并非如此：当游戏玩到2万次的时候， 20%的有钱人，占有了接近50%的财富。
我在想，楼市似乎也是1个重复2万次的“100元游戏” 。
1998年房改后，买房的机会，对每个人来说都是均等的。这个游戏，已经重复了20年。
一方面，行业财富、规模、体量快速扩张。

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20年来，房屋新开工面积从2亿平增至20.9亿平，累计上涨9.3倍。
房地产开发投资完成额从0.2万亿元增至12万亿元，累计上涨55.8倍。
商品房销售面积和销售金额分别从1.2亿平增至17.2亿平、0.3万亿元增至15万亿元，累计上涨13.1、58.7倍。
另一方面，每年都吸引了大量玩家加入。
2018年，全国房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍，其中5家房企位列世界500强。
截止到2019年6月末，我国贷款余额146万亿元，其中与房地产相关的贷款分别有：小微贷款10.7万亿元，占比7.3%；房地产贷款41.9万亿元，占比28.7%；住户（家庭）贷款51.7万亿元，占比35.4% 。
这个游戏重复20年后，也出现了类似的结果。
拿行业集中度这个指标来说， 2018年前10强、20强、50强房企市占率分别为26.9%、37.4%、55.1% ，分别较2010年提升17.4、24.7和39个百分点。

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要知道，这几十家房企，在全国近10万家开发商中，只是万分之五而已，他们却拥有50%以上的市场占有率。
购房者的财富分布，也是一样。
胡润百富对中产的界定是一线城市年家庭收入30-150万，新一线及其他城市家庭年收入20-150万的城镇居民。
得出的结论是，截止今年（2018年）8月，我国大陆地区的中产阶级数量为3321.4万户。
北京占了最高的比重，为17.54%；其次是广东，占比为17.35%；排在第三位的是上海，占比15.19% 。
房价越高，中产越多。
与此同时，统计显示，还有10亿人没坐过飞机， 5亿人没用过抽水马桶。
也就是说，大城市随便找个小区，都是身价上千万的富豪。三线以下小城市和农村，低收入者依然遍地都是。
这场重复2万次的游戏，什么时候会结束？
具体时间我们很难去预测，唯一肯定的是，房产带来的财富分化，依然会加剧，直至价格传导体系出现“负反馈” 。

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何为负反馈？
房企融资减少，房价停涨，降价促销，资金从楼市抽离，高位接盘者承担全部损失，提前“下车”的，赚的盆满钵满。
李迅雷举过一个例子：一个本身价值100元的商品，甲如果能够以150元的价格卖给乙，那甲就相当于赚了乙50块钱。
如果乙再以210块钱卖给丙，那么乙相当于赚了丙60块钱。
如果这个时候商品的价格又回到了100元，那么丙相当于就损失了110元，而甲和乙赚的钱的总和恰好也是110元。
因此，他认为靠买卖房产赚钱，本质上就是个“零和游戏” 。