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生辰八字,测算
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对项目总的发问!项目利润是怎样计算出来的？房地产经营需要哪些要素投入？样的房地产项目才是好项目？
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分：房地产测算基础.房地产估算的思路
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.房地产估算的假设
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对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成：
分：房地产成本构成
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（一土地取得的费用
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提示：取得的只能是使用权，我国的土地所有权只有两种：国家和集体
错误案例：电视上一个律师竟然说土地所有权属于某家 。
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如果不是公开购买，如何确定土地的价款？
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.比较法：
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.成本逼近法：
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.基准地价系数修：
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0（二前期费
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0（三房屋开发费房屋开发费包括建筑安装费、公共配套设施建设费和基础设施建设费 。
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. 建筑安装工程费
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.基础设施建设费
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提示：
一般按规划指标和实际工程量估算 。也可以按建安工程费的5%，某某项目达到5%
.公共配套设施建设费：
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提示：
【如何测算生辰八】一般按规划指标和实际工程量估算 。也可以按建安工程费的-5%
.估算方法：
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（四费用
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注：
如果房地产开发同时开发若干个房地产项目，费应该在各个项目间合理分摊 。
（五财务费用
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（六销售费用
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（七开发期税费
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（八其他费用
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（九不可预见费
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开发建设费用投资估算表
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分：房地产收入测算
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（一开发计划开发计划就是整个开发期数量拟开发建设的物业类型和数量 。
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项目案例
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项目案例
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0（二销售计划
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项目案例
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0（三估算?估算?-比较法
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估算?-收益法
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估算?-成本法
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注：
写字楼售价按0年回收期估算，涨幅按0%；其他物业涨幅按5% 。
（四租售收入
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（五税费估算目前，我国房地产开发投资纳税的主要税种如下：
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土地
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分：项目利润测算（一基本概念—利润
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资金价值
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现金流量
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现金量与利润的关系
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经济评价指标
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指标参考万科核心指标的基本要求（参考
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资金使用计划
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0（二核心指标—财务内部收益率
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财务内部收益率的作用
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销售净利率
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财务净现值
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投资回收期
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0（三参考指标—总投资回报率
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地价贴现比
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启动资金获利倍数
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启动资金的界定：
一个项目启动资金较难直接计算，它应是开发前期一定阶段的资金需求 。因此我们近似定义为个最高峰值的平均数 。
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启动资金获利倍数的意义：
在于或分投入一个新项目必须的启动资金，将来能获得多少倍的净利润 。
销售毛利率
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资金峰值比例资金峰值的界定：
资金峰值指在项目开发期间，累计负向净现金流量的值，也就是资金的缺 。
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获利指数（现值指数现值指数可以理解为元原始投资渴望获得的现值净收益 。现值指数反映了投资的效率 。
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第五部分：项目性分析（一盈亏平衡分析
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0（二敏感性分析
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第六部分：项目测算的误区
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第七部分：给地产同行的建议如何成文优秀的经济评价报告
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如何成为房地产测算高手
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关于房地产指标体系
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