功夫财经|那房价呢，吓人！地价还在涨作者：层楼来源：功夫财经1土地市场是

作者：层楼来源：功夫财经
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土地市场是真的升温了！
去年土地市场一片哀嚎，各地流拍惨状还历历在目，而今年随着楼市资金宽松，房企又开始大肆买买买。
截止五月底， 50大城市今年卖地近2万亿，北京、上海、杭州的土地出让总额都突破了1000亿元。
要知道北京去年一年也才卖了不到1700亿，仅前5个月上海、北京两地卖地收入已经超过了去年的一半。
2019年重点城市土地出让金排名

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成交增多的同时，溢价率也上去了。
多地溢价率刷新纪录，直逼50% ，重庆主城区住宅用地被佳兆业以13.25亿元拿下溢价率达到了49%；浙江嘉兴一住宅用地溢价率也达到了49.43%；
这么高的溢价率并不常见，难道地价升温，房价真的会随之跟进？
2
地价决定房价？
按照以往的逻辑，开发商买土地成本上升，房价也一定会上涨。
【功夫财经|那房价呢，吓人！地价还在涨】甚至有人调侃道：土拍就是房价最好的托。
看新盘时也经常能听到这样的话术：某地的楼面价都快赶上咱们这个楼盘房价了，再不买肯定还得涨。
看似地价和房价是面包与面粉的关系，实则，这是一个误区。
两者之间虽然有关系，但不形成直接关系。
首先来看房价。
房产市场并没有完全市场化，房价受市场供求规律的影响。
它还受国家宏观调控政策、政府住房制度、人均可支配收入，配套价值（教育，医疗，养老）等多重因素影响。
再来看地价。
地价本质是一次性收取的若干年的地租，从根源上来看，土地需求的增加必然导致土地价格上升。
房屋需求在不断增加，从而导致开发商们不断增购土地来满足住房需求。

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因此这些年地价的变化，更大程度上是一种结果而并非原因。
虽然理论上是地价成本决定售价，但在实际操作过程中，房价决定地价反而更加明显。
土地是公开招拍，政府会设置起拍价。
起拍价的制定主要看所卖地块的位置、用地属性、未来规划等一系列的因素，同时这只是底价，开发企业参与土拍的时候会有自己的测算和预期。
一是房企对该区域预期房价的乐观程度，乐观程度越高，则地价越高；
二是房企所能接受的最低利润率，可接受利润率越低，地价越高。
一般情况下，资本都是逐利的，利润太低就没必要拿地了，因此预期房价对地价的影响对大一些。
那么预期房价是怎么来的呢？
除了地块本身的配套、定位等因素外，最重要的一个参考要素就是该区域的当前房价水平。
这一点在近期高溢价的几块土地上有很明显的体现。
近期长三角新房二手房出现比较明显的倒挂现象，杭州万人摇号就是新房二手房价格严重倒挂所导致的。
而对房企来说，拿到倒挂严重地区的土地就相当于血赚，因此就算溢价再高，也要拼命拿下。
反之，在楼市发展平稳的地方溢价率则很有限。
所以，在真实市场情况下，地价对房价的影响有限，而房价反作用于地价却更为明显。
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地价成本占比有限
每次土地成交价动辄几亿甚至几十亿，很容易让大家误以为高房价是高地价导致的。
实则，看似价格高昂的土地，在房产的整个开发过程中占比并不高。
就算地价不断攀升，时至今日地价也仅占开发商成本的15%-30%左右。
而2019年，全国300个城市住宅用地成交楼面均价仅为为4410元/平方米。
地产开发在住宅商品化发展的这些年已经逐渐演变为一种金融游戏。