小阿说财经|还能当房东、参与新基建，00后不只有“地摊经济”( 二 ) 虽然被前辈盛赞为“后浪”

REITs公司在购置一块物业后，会出租这些场地，并收取物业租金，这些收入的绝大部分会分红给股东，也就是REITs持有者们。目前，境外REITs投资人收益普遍在6%到7%左右。其中商业地产是REITs运行较多的领域，购物中心、社区零售等租金回报率都比较高，
REITs在美国能够大行其道是有其内在原因的：首先就是门槛低，普通人想要购置商业地产、基建、环保类物业，价格高昂，而且需要较高的交易成本。使用REITs资金门槛低，买入方便；其次就是现金流好，每年都可以收到一定的租金回报， REITs每年税后收入，绝大部分要作为利润分配给投资者，比如税后收入的90%；最后就是流动性较高，如果是自己持有的物业，售出需要挂牌，等待交易，签订各种协议过户等环节，时间周期很长，相比而言， REITs交易很方便。
因为以上种种优点， REITs已经是美国投资房地产的主流方式之一。据统计，美国REITs总市值已高达1.3万亿美元，且年复合增长率跑赢资本市场很多指数。
除美国外，世界上38个国家与地区已成功发行REITs产品。在亚洲，日本是亚洲最大的REITs市场，目前总市值约1375亿美元，因此，可以认为未来中国的REITs规模也会非常惊人。
REITs+新基建=确定性高
很多人看到这儿，一定会大呼：“太好了！我现在就打算把REITs放到我的资产配置包里了！”
先别急。因为在《试点通知》里，有关REITs的投资范围中，特意排除了住宅和商业地产两类基础资产。房住不炒的战略定性很足，这也被称为我国推出的REITs和国外REITs最大的区别。
“谢谢，那我先告辞了。 ”
这位少侠请止步！尽管目前我国要发行的REITs里没有住宅和商业地产两大杀器，却包含了铁路、物流仓储、IDC数据中心等基建类项目，因此也可以称为新基建REITs 。
我们知道， “基建”一直是刺激经济的一个主要药方。
但在过去的2019年，基建全年增速低于预期。年初的时候，大家乐观预期增速为8-10% ，最终全年仅3.8% 。更别提再往前，基建的增速基本都是维持20%左右的高位。因此，在新冠疫情对经济造成冲击的今天， “新基建”将是未来一段时间确定性最高的底层项目。
同时，可能还会有人有这样的疑问：
比如说一条高速公路，本来项目团队为了收回投入，并且获得更多的利润，才去努力运营。现在，通过REITs的方式，把所有权卖给了投资人，自己拿到了钱退出。那原有运营团队变成给REITs打工的了，还会全力运营项目吗？如何保障收益？
别担心，监管层已经想到了这点：《试点通知》规定，原始权益人要以战略配售的方式持有不低于20%的份额，锁定期不少于5年。从根本上保障了运营团队与基金持有人利益的一致性。
那么普通投资者如何能够买到“新基建REITs”呢？
其实众多基金公司已经摩拳擦掌了，根据公开报道，多家头部基金公司已在内部研究公募REITs产品，并表态积极参与基础设施公募REITs试点。
按照要求，原始权益人至少保留20% ，网下发售包括证券公司、基金管理公司、信托公司、保险公司、银行理财子公司、社保基金等等至少要占比64% ，留给公众投资者的份额大约有16% 。
根据国外经验， REITs产品对长线资金来说较有吸引力。比如教育基金、养老基金、保险基金这种时间很长，要求现金流及长期收益稳定的资金，应该会很喜欢REITs这类资产。
而留给散户的16%份额，虽然份额不是很多，但也会给一部分敢于尝试新鲜事物的投资者一个合理配置资产的机会，成为在理财、另类资产投资等方式之外的一种补充。且在资产荒的背景下，第一批推出的REITs项目将是已有竣工项目里比较优质的，风险收益比会比较好。