地产密探V|浙系“四小龙”资本图谱浮出，千亿“黑马”祥生赴港IPO ◎来源|地产密探（ID：real-estate-spy

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如市场所期待的，一家内地千亿“黑马”房企要到香港上市啦，这将明显不同于年初以来如“过江龙”一般的中小房企。
6月3日晚间，祥生控股（集团）有限公司向港交所递交了招股说明书，这意味着号称浙系“四小龙”的中梁、祥生、德信与佳源，即将迎来全部完成上市。
从历史角度看，祥生起家于浙江诸暨， 2014年将总部迁址到杭州， 2017年前更多是在深耕地级市，以2017年为分水岭，此后进入省会杭州，以及上海、安徽等长三角的主要区域， 2019年搭建起上海运营中心。
从祥生战略布局看，即为"1+1+X"扩张战略，深耕浙江以此为根基，扩张到泛长三角，然后就是其他高增长潜力的区域及城市，扩张策略即高周转，与碧桂园、中梁等类似。
截至2020年3月底，祥生旗下物业项目195个，其中并表项目172个，联营及合营项目只有23个，应占总建筑面积2304.4万平方米，其中处于开发中项目总建面1584.5万平方米，未开发项目总建面近540万平方米。
【地产密探V|浙系“四小龙”资本图谱浮出，千亿“黑马”祥生赴港IPO】

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注意！祥生通过旗下的“祥生小镇”模式加速低成本拿地，截至今年3月底，已获取总建筑面积134.6万平方米，涉及10个地块，占总土储规模的5.8% 。
受益于长三角楼市的火爆，祥生赶上了，时运不错，业绩呈现爆炸式增长，从克而瑞监测看， 2017年全口径销售额576.6亿元，排名第35位，直接跻身TOP50强，相比前一年可谓“突飞猛进” 。
2018年，祥生全口径销售额1029.2亿元，同比增幅依旧惊人，全国排名第28位，实现首次突破千亿规模， 2019年实现全口径销售额1159.3亿元，排名第28位，虽未完成1300亿元年度目标，但面对激烈竞争的房企头部站位，依然保住了排名。
从克而瑞监测看，今年前5个月，祥生全口径销售额近300亿元，排名第26位，紧追雅居乐、中梁、正荣等，继续将浙系以杭州为大本营的“地产一霸”滨江集团甩在身后。

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注：克而瑞2020年前5个月全口径及权益销售额排名
再来看一下财务业绩，祥生2016年-2019年分别实现销售结转收入62.93亿元、142.15亿元、355.19亿元，对应毛利分别为8.33亿元、近30亿元、84.8亿元，对应毛利率分别为13.2%、21.1%、23.9% ，税后净利分别为-2.91亿元、6.86亿元、55.3亿元,2018年股本回报率16.6% ，到2019年达到50.1% 。
2017年之所以亏损，祥生解释说主要是2016年加快开发及区域扩张，在2017年产生重大行政开支、销售及分销开支等，已确认销售面积及均价较低所致。
依此来看，祥生过去3年营收、毛利及净利均呈现高增长，其中营收年复合增长率高达137.6% ，这明显好于年初以来包括领地、实地等多家正在排队拟港股上市的房企业绩表现。
年初至今，祥生又新获取10个项目地块，总建筑面积68.8万平方米，总耗资122亿元，主要位于绍兴、杭州、南通、宿州、宁波及合肥等。从资本扩张看，祥生此次赴港上市，无疑是想打通境外融资通道，进一步扩大规模及市场占有率。

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我们注意到：年初以来，祥生已发行2022年到期的3亿美元债，年息率12.5% ，而地产同行来说，已上市的德信中国年初已发行2亿美元债，年息率也达到11.875% ，佳源国际年初密集发行3笔总额1.57亿美元债，年息率高达13.75% 。