申申说财经|中小房企赴港上市求生，日均破产1.3家( 二 ) 2020年正处盛夏

时代周报采访人员发现，大唐地产更新后的招股书显示，净负债率得到改善，从2019年中期的185.6%降至2019年年末的119.2% 。
体量小、负债高
今年以来，排队上市的房企中，只有祥生一家步入千亿元销售阵营。
2020年1月末，安徽合肥起家的三巽控股拥有36个项目，总土地储备仅396.43万平方米，安徽占比高达89%；领地集团高度倚赖四川大本营， 90个项目中57个位于四川省内。
鹏润控股被视作是“蝇量级房企” ，项目仅有9个，其项目和土地储备均在白沟新城和高碑店这两个城市。
截至2019年11月30日，该公司仅拥有建筑面积77.67万平方米的土地储备，对大房企而言，这个面积或许只是一个大盘项目体量。
除体量小，高负债也是今年赴港上市房企的共同点之一。
以三巽集团为例， 2017―2019年3年间，其资产负债率由132.6%上升至204% ，未偿还借款总额从5.14亿元翻了约3倍，达到17.57亿元；借款总额的加权平均实际利率分别为14.9%、14.0%及12.3% ，远超6%―7%的行业平均水平。
与三巽集团面临同样问题的还有港龙地产。
据招股书，截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年3月31日，港龙地产的资产负债比率分别为98.8%、122.1%、172.6%及287.0%；其2019年年底银行及其他借款加权平均实际利率为8.8% ，债务压力不小。
小体量高负债外，中小房企上市房企还面临高昂成本。
上述熟悉香港内房股的市场券商人士告诉时代周报采访人员，企业发行上市成本包括三部分，即中介机构费用、发行与交易所费用和推广辅助费用。
上述三项费用中，中介机构费用较大，在整个上市过程里，券商会收取高昂的费用，基本都在几千万元，有些房企光是上市费用就花费了将近上亿元。
融资环境倒逼
事实上，中小房企融资变得更加困难。
上述香港上市房企首席财务官向时代周报采访人员表示，今年上半年，融资环境较为友好，各家上市房企都采用多种融资渠道，包括美元债、公司债、中期票据、超短期融资券以及资产证券化，但未上市的中小房企，则无法通过这些方式融资。
他补充道，中小房企融资手段匮乏，较多中小房企选择香港上市，通常上市6个月之后，上市发行人就可以进行新股融资。
对于中小房企而言，上市融到更多的钱只是第一步，更重要的是，能拓展低成本融资渠道，将利息较高的融资兑出去，从而优化债务结构。
上述券商人士则表示，中小房企融资通渠道有限，多数依靠信托融资以及银行贷款。银行贷款虽然利息低，但会优先规模房企，申请难度较大；至于银行信托，成本往往更高，利率通常都在10%以上，高的可达15% 。
在海伦堡使用的各种融资方式中，信托资管融资占比较高。
招股书显示，截至2019年2月底，海伦堡信托及资管融资未偿还总额为177.96亿元，占总借款总额的58.6% ，融资成本在9.5%―13% 。
标普在2018年12月的一份评级报告提到，海伦堡逾60%的债务为信托贷款和其他非标融资，政策收紧可能会使该公司比其他同行业企业受到的影响更大。
大唐地产的融资渠道也依赖高成本的信托。
最新的招股书显示，大唐地产有7笔信托融资尚未履行，到期日在2020―2021年，金额总计28.86亿元，最高一笔年利率达到了14% 。
事实上，即使上市也面临如估值偏低、认购不足与跌破发行价等困难。
于1月16日在港交所敲钟上市的汇景控股，公开发售部分未获足额认购，配售部分也仅获得轻微超额认购，最终以每股1.93港元的下限定价发售。上市后，汇景控股的股价也长期徘徊在1.9港元/股―2港元/股，最低价为1.85港元/股。
【申申说财经|中小房企赴港上市求生，日均破产1.3家】“流血上市不是阻碍。 ”房企审计人士表示，目前对于一些中小房企而言，最重要的是先获得进入香港资本市场的入场券。