楠美女播财经终于等来公募REITs！孙明春详解五大看点和四个待解问题( 二 ) 4月30日

图1.全球REITs及其他资产类别
总回报（TotalReturn）比较

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数据来源:Bloomberg ，海通国际
当然，图一也显示，由于REITs是权益型投资工具，既受宏观经济与金融市场形势的影响，也存在底层资产质量恶化和运营亏损等风险，二级市场价格波动剧烈，属于风险资产。因此，在投资REITs时需要自上而下与自下而上相结合的深入研究，也需要分散投资，并非可以简单买入持有。因此，在推出中国版公募REITs之时，监管部门仍然非常有必要对散户投资者提示风险。
中国版REITs试点的创新之处
《通知》对中国版REITs试点的方方面面做了详尽和严格的规定。一方面，试点方案在符合当前的法律、税收及监管框架内，保留了REITs作为一个投资工具和产品的精髓，确保推出后具有持久的市场生命力，而不是一个类似“无源之水、无本之木”的纯粹政策性产品；另一方面，《通知》在鼓励相关底层资产的原始权益人（主要是各类国有机构）积极参与REITs试点、实现项目退出、扩大融资渠道的同时，又尽力防止原始权益人激励机制扭曲、将劣质项目打包出售、损害投资者利益、影响REITs市场的形象和健康发展。
具体来说，此次推出的中国版REITs试点方案有以下主要看点：
1.试点仅限于底层资产为基础设施项目的REITs ，而以房地产项目为底层资产的REITs不在此次试点范围之内。
虽然从全球情况来看，绝大部分REITs都是以房地产项目为底层资产(70%左右) ，但由于中国房地产市场的租金回报率过低、投资渠道较多、税收体制较难改动、以及社会敏感性较高等多种原因，在当前推出以房地产为底层资产的REITs尚存在市场接受度和社会认同度较低等多种风险与困难。相反，选择基础设施项目作为底层资产，则可以起到“一石多鸟”的效果。
正如《通知》中所言，一方面，这一试点是为了“深化投融资体制改革、积极稳妥降低企业杠杆率、保持基础设施补短板力度” ，可以在短期内解决基础设施的融资难题，为“六稳”、“六保”提供强有力的融资解决方案；另一方面， “REITs作为中等收益、中等风险的金融工具，具有流动性高、收益稳定、安全性强等特点，有利于丰富资本市场投资品种” ，给广大投资者（尤其是中小投资者）提供难得的参与优质基础设施项目运营、分享其长期收益权的投资机会。可见这一试点方案在减少改革阻力、增大社会认同度与市场接受度等方面都经过深思熟虑。
2.试点方案明确REITs以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，采取封闭式运作，要求收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90% 。这些要求确保中国版REITs试点方案保留了国际版REITs的精髓。
3.试点中的中国版REITs采用的不是公司制，而是采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券（ABS）”模式。这种安排完全是为了符合当前中国法律法规的要求（主要涉及《公司法》、《证券法》、及《基金法》等），在不改动当前法律法规的前提下，尽早推出具有REITs内在精髓的中国版REITs 。
【楠美女播财经终于等来公募REITs！孙明春详解五大看点和四个待解问题】笔者过去几年曾多次撰文呼吁推动公募REITs的设立和上市，很多研究者及业界人士实际上在十多年前就已经做过类似的呼吁和推动，之所以迟迟未能面世，就是因为这些重大法规很难因为一个在中国尚不存在的产品同时做出修改。而法规不修改，产品就不可能面世，于是就陷入一个“鸡生蛋、蛋生鸡”的怪圈中。此次试点推出的“公募基金+ABS”模式虽然不见得是一个最有效率的模式，但是毕竟迈出了重要一步，为打破怪圈创造了条件，意义深远。