大队长金融@划重点！逐条解读公募REITs新规（：逐条解读

（_本文原题为：逐条解读｜公募REITs新规（独家划重点版））
中国证监会国家发展改革委
关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知
（证监发〔2020〕40号）
一、充分认识推进基础设施REITs试点的重要意义
吸引更专业的市场机构参与运营管理，提高投资建设和运营管理效率，提升投资收益水平。
【大队长按：在证券交易所公开发行，意味着REITs正式突破了之前类REITs仍然作为一种非公开发行，而非证券法意义下证券的性质，能够突破200人的投资者限制。吸引更专业的市场机构参与管理，主要是参照海外REITs的交易特性，将包括受托人、资产管理人、物业管理人等机构，进行清晰的分工和权责利安排，所以可以预见的是， REITs未来在中国将创造更多的专业机构角色，并使各机构的专业领域分得更细。】
二、推进基础设施REITs试点的基本原则
按照市场化原则推进基础设施REITs,依托基础设施项目持续、稳定的收益，通过REITs实现权益份额公开上市交易。
【大队长按：市场化原则，意味着纯粹的补贴/兜底融资模式可能不是目前REITs项目的首选。份额公开上市交易的一个设想是：之前类REITs交易结构普遍运用的“将来转公募REITs发行退出条款”是否有可能进行实际的运用？此外，关于“权益导向” ，目前是abs层面分层，由公募基金投资于次级，还是不分层，公募基金全部持有？有待观察，但这个问题关系到公募基金是否有杠杆，对市场很重要。】
加强对基础设施资产持续运营能力、管理水平的考核、监督，充分发挥管理人的专业管理职能，确保基础设施项目持续健康运营，努力提升运营效率和服务质量，推动基础设施投融资机制和运营管理模式创新。【大队长按：是对上面“吸引更专业的市场机构参与运营管理”的重申和细化，未来资产管理人/物业管理人的重要性会不断提升。】
【大队长按：第一，之前大家关注的《证券法》/《基金法》会不会通过专门的修改与REITs匹配和铺路，目前来看是不会的。第二，那么结构怎么搭？后面给了答案，就是之前讨论很多的“公募基金+ABS”结构。第三，目前肯定还是个案审批，暂时不会走备案制。】
推动相关参与主体归位尽责。
【大队长按：接上，区分了管理人和托管人，信托关系的受托责任和资产.物业的管理服务职能，分清楚了，是两码事。归位尽责，权责利对应，是大趋势。参考下图：】

文章图片
三、基础设施REITs试点项目要求
重点区域
重点行业。优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。
【大队长按：第一，重点行业大家自己看一下，不赘述。第二，区分了“优先支持”和“鼓励” ，分量不一样的，大家自己体会。第三，除了典型的基础设施/市政工程，我们注意到仓储物流和产业园区也能够包括在内，这两类其实逻辑是最接近未来可能逐步落地的商业物业REITs的，而且这些项目存量的类REITs/CMBS也非常多。未来，新旧怎么衔接，是不是援引“类REITs转真REITs条款” ，税收筹划怎么做，会不会有重组优惠政策，这些都值得期待，也都是有待解决的问题。】
项目权属清晰，已按规定履行项目投资管理，以及规划、环评和用地等相关手续，已通过竣工验收。 PPP项目应依法依规履行政府和社会资本管理相关规定，