『地产深度报道』新湖中宝2019年靠抛售资产“续命”，债务压顶、销售受挫、投资踩雷因卖项目、入股绿城近日引起广泛关注的

因卖项目、入股绿城近日引起广泛关注的新湖中宝，终于赶着末班车发布了2019年年报，揭开了其过去一年的经营状况。
4月28日晚，新湖中宝发布了全年业绩情况。 2019年，该公司实现营业收入约148.1亿元，同比减少约14.03%；其中，为新湖中宝营收贡献了逾八成的地产业务，在2019年实现收入约为121.4亿元（不含合作项目），同比减少约9.26% 。

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利润方面， 2019年，新湖中宝归属于上市公司股东的净利润约21.53亿元，同比减少约14.08% 。
对于归母净利润的下滑，新湖中宝表示主要是由于其投资的51信用卡股价下跌导致公司确认6.52亿元的投资损失所致，如不考虑51信用卡股价下跌影响，其净利润将同比增加11.93% 。

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入股绿城，消耗流动性对于新湖中宝来说， “卖卖卖”不是指卖房子，而是出售项目。在2019年，打包出售项目也是新湖中宝进入大众视野的重要原因之一。
2019年7月，新湖中宝将长三角20宗地块打包卖给融创，回笼资金67亿元；同年12月，新湖中宝又以36亿元向绿城转让了上海新湖房地产开发有限公司合计35%的股权及相应权利权益。
不过，透过出售资产实现资金回笼的新湖中宝，却又在近日以近31亿港元的现金认购绿城的股份。
标普认为，此举将削弱其近期通过出售资产而获得的流动性增量， “股份认购将减缓新湖中宝流动性状况的改善，这也印证了我们对该公司的负面展望。未来12-18个月内，新湖中宝将面临大规模的债务到期，再融资压力庞大。 ”
年报显示，截至2019年末，新湖中宝一年内到期的非流动负债为187.44亿元；与此同时，新湖中宝持有的货币资金仅为146.9亿元。
穆迪日前发布的报告中称，截至2020年9月底，新湖中宝到期债务高达228亿元。其已经偿还了2020年3月到期的7亿美元境外债券，但是2020年9月仍有18亿元的境内债券可回售，并在2021年6月底之前将有6.58亿美元的境外债券可回售和赎回。
不过，标普对于新湖中宝现阶段的偿债能力保持了相对乐观，其表示， “新湖中宝的不受限现金余额截至2019年末为120亿-130亿元，并且该公司在过去几周内还发行了共计2.87亿美元境外债券。由此我们认为该公司的流动性足够覆盖负债，但富余缓冲空间较小。 ”
值得一提的是，新湖中宝发行上述境外美元债其实并不便宜。 4月份发行的0.87亿美元债，票面年利率降低至4.3% 。不过，该笔债券实为折价发行，发行价格为债券票面值的99.732% 。
深圳某券商人士向采访人员表示， “票面利率低于实际利率时，会折价出售” 。另有市场人士认为， “整体美元债都不好发，贴现适当好一些，考虑到大环境不应该过分解读” 。
事实上，自3月中旬以来，房企美元债市场波动剧烈。克而瑞研究中心报告称，美股自3月9日起接连触发3次熔断，美元债市场动荡较大，在其监测的95家房企中，内房企美元债自3月12日后便无发行。
但新湖中宝“逆势”境外发债， 3月底发行了总额2亿美元的债券，票面年利率达11% ，期限为3年；4月27日，新湖中宝完成了上述0.87亿美元债的发行。
上述券商人士向采访人员表示， “在各种不同的现金流序列中，可能这种对公司有利，符合公司实际。 ”另有房企人士向采访人员分析，债券折价发行的原因有很多， “可能是新的发行人，可能是发行人信用低，也可能跟当前的市场利率有关系” 。
公开信息显示， 2019年底，标普对新湖中宝的评级展望从“稳定”降至“负面” ，确认其“B”长期主体信用评级；今年3月17日，穆迪将新湖中宝企业家族评级从B2下调至B3 ，展望维持“负面” 。