#乐居财经#华夏幸福已发生关键变化( 二 ) 作者：老胡地产还是不是一门好生意？可

就财务数据而言，产业园区这条赛道上，华夏幸福拥有行业领先的赚钱能力。
而且，产业园区业务的价值链条，比住宅地产要长得多，复杂得多。能够赚到复杂的钱，意味着团队的运营能力、产业协同、地方关系都有着较深的护城河，新玩家要复制都不容易。
更何况，华夏幸福的产业新城已经呈现一个良好的梯队建设。
在已启动的79座产业新城中， 72座已有产业项目签约落地， 66座已整体实现回款， 22座已进入成熟期。成熟期的标志是产业新城净现金流转正，目前已经达到了22个。
产业新城的净现金流不像公司，一年可以正一年可以负，通过良好的招商、运营和管理，只要开始转正，随后就回开始线性增长。
叁
中国市场的商业地产，目前顶端玩家是少数的几家港资和外资，标杆如北京SKP、上海恒隆与一线太古里；其次就是吴向东之前缔造的华润系。
随着2019年2月吴向东和俞建的加入，华夏幸福也补齐了唯一短板：优秀的商业地产投资与运营掌舵人。
如此一来，王文学在北京掌舵产业园区与住宅，吴向东在深圳坐镇商业地产，一北一南双总部，形成强力互补。
王文学与中国平安对于地产市场的洞察是一致的：聚焦核心都市圈，挖掘ToB地产的价值。
否则，平安也不会入股华夏幸福，华夏幸福也不会把商业地产大佬吴向东挖来，推选至CEO座位上。
有了市场洞察以及相应的团队与资源磨合后，战略定位就要开始重新定位与聚焦。
2019年的业绩发布会上，最为关键的信号就是公司的战略定位改变：致力于成为中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台。
这也是吴向东加盟、平安入股后，华夏幸福依据新的股东战略、高管资源禀赋、团队能力圈而进行的首次战略位移。
吴向东谈到了一个重要原因，要服务中国平安未来大的发展战略需要。
“全世界的保险公司无一例外都在不动产领域配置足够比例、足够数量的优质不动产。 ”
不过，核心都市圈的住宅地产开发，其实已经是红海一片，这里并不是高价值链条的主要来源， ToB地产才是。
正如全球最大的另类投资管理机构—黑石，其实也是全球最大的商业地产投资人，投资组合超过了3000亿美元，商业地产业为公司提供了最大的利润区。
围绕ToB地产，成为中国最优秀的投资开发与运营管理平台，这才是王文学与吴向东的野心所在。
怎么去做商业地产，吴向东从存量改革与增量市场两手抓。
至于存量改革的打法， “这些老的、旧的存量市场的商业地产，我坚信未来通过改造和提升，提升它的硬件和软件，最后提升它的水平，这个空间也是非常大的。 ”
本质是商业地产的旧改，处在价值链的最高端。因为业务链条很长，牵涉利益非常广，改造起来极为复杂，周期至少需要三五年。
好在，这是吴向东在操盘。（来源：雪贝）
文章来源:雪贝