#大猫财经#红利不到10年，房地产不再是“亲儿子”了？买房逻辑已变( 二 ) 作者|猫哥

03
【#大猫财经#红利不到10年，房地产不再是“亲儿子”了？买房逻辑已变】说到这，很多人质疑了，那为什么现在那么多人“报复性买房”？
别听风就是雨，富豪天天吃米其林餐厅可能是一种生活方式，咱们天天去，只有破产一个结果。
高净值人群是另外一个物种，顶端1%的人所拥有的财富和其他99%差不多，你盘算下自己哪个阵营的吧。
其实，受调控措施影响最大的是中产，对富豪基本无用，对一个随时可以全款买房的人调高首付比例有什么用呢？他们关注的永远是享受生活，并为此不断的让自己的资产保值增值。
资产过亿的富豪中， 60%的资产放银行，在一个理财达人来看，这不有病吗？收益那么低，这背后的决定因素是资产量级和预期。这一轮抢购豪宅，有很大部分就是保值需求，豪宅的保值性非常不错，当然也有抄底的因素，有些项目去年3400万，现在2500万，算算单价，是个入手的好时机。
所以别被口号式的标题忽悠了，看到趋势也要看细节，中介为了卖房什么谣言都敢编，你要真信了就麻烦了。
确实有一些价值千万的“中高端”豪宅被疯抢，但同期开盘的“中低端”普宅，却远远没有那么高的热度。为啥呢？因为经过疫情，有的中产没钱了，有的中产因为对不确定性更为恐惧，不敢花钱了。
中产真是一个尴尬的阶层，他们是怎么来的呢？
很大一部分是因为买了房。贷款买了房，几百万、过千万资产让他们进入到中产的行列，但是这个中产成色咋样，大家心里是有数的，所以很多人调侃是“被中产” ，房贷占家庭总负债的比重已经达到70%以上，他们是被房地产深度绑定的一群人。
疫情改变了很多，包括预期。收入大减甚至失业的人不在少数，房贷让他们这段时间过得很艰难，是最大的支出负担，如果再遇到“原油宝”这样的黑天鹅，每个人心里都要掂量掂量，自己抵御风险的能力有多大？
以前不少人觉得这种剧情不会出现，这三四个月想法变了，怎么保持合理的资产负债表，怎么保证现金流很现实，活下去是第一要务，买房没那么急迫了。
04
如果大家心态变化了，那么“房价一直涨”的信仰会被打破吗？
其实，已经开始起变化了。
1、短期套利越来越不容易， “偏门”的套利风险越来越大了。
比如深圳的房抵经营贷， “先全款买房然后申请经营贷”的套利模式在经过爆料之后，就开始被严查了。
一旦被查到的呢，面临的就是抽贷了， “偷鸡不成蚀把米” ，已经有银行开始这么干了，要求客户全额还款了。
套利的规则在变化，主因就是原来那种加杠杆买入——房价疯涨——卖出获利的条件没有了，稍不留神，被套进去的概率很高。
2、2020年，棚改的红利马上就要吃完了，三四线城市的房价上涨不仅是哑火了，还有回落的风险。
最懂行的开发商，太高代价的棚改已经不接了，更大的市场已经转向了不再大拆大建“老旧小区改造”了，以“装修”为主了，家里的老房子在装修过后，还能再撑好多年，因拆迁而来的暴富会机会越来越少。
一直以来，三四线城市的房价上涨动力就来自于此，现在马达要拆了，房价也跑不起来了，成交越来越少了。那有地方房价咋还涨呢？刨除地方性因素，涨就是风险所在。
收缩型城市的房价有的本来就没涨起来多少，会有越来越多的也开始向“鹤岗价”靠拢了，这样的资源枯竭型城市要避开，而人口流入负增长的城市，也是警惕的对象。
3、城镇化的红利，但这个有时限吗？还可以吃多久？
肯定是有的，大约10年左右。
2019年的中国城镇化率已经达到60.6% ，提前实现了2020年的目标，一般来讲，发达国家的城镇化率在70%左右，还有10%左右的空间。