郑州商家会去焦作租冷库吗焦作市冷库出租( 二 ) _小知识

普通冷库和高标冷库相比，后者更为紧俏。
一位不愿具名的业内人士透露，即将于今年6月份在郑州开业的盒马生鲜，自春节过后，一直在找1500平方米的高标智能冷库，但几个月过去了，至今尚没找到。
分析：租金便宜一半，郑州商家会否跨过黄河去焦作租冷库？为了吸引郑州市场商家、企业前往，成先生的定位是，冷库价位比郑州便宜一半。
物联云仓公布的数据显示，截至2020年6月，全国冷库平均租金为85.27元/㎡/月，平均空置率约为13.87% 。
郑州的冷库空置率则为5.49%，远低于全国平均水平。
仓库抢手，导致了郑州冷库的租金逆势飞扬。
郑州冷库2019年的租金为89.19元/㎡/月，2020年上半年租金上升为95.5元/㎡/月，在全国排第8位，位次上升2位。
物联云仓郑州城市合伙人王坤称，根据不同的地段，郑州冷库的租金一般在90元至120元/㎡/月。
成先生给出的四五十元的价格会否吸引一部分企业？
肖建国称，价格只是客户选择冷库的参考因素之一，园区是否有专业的运营管理团队才是决定因素。而目前在郑州，冷库的专业管理团队也就七八个。
中国交通运输协会投融资分会园区工作委员会副秘书长、中国仓储与配送协会仓储园区专业委员会（筹）副秘书长贾进克称，在哪儿建冷库，是建普通冷库，还是高标冷库，还有几个因素必须要考虑：当地经济属性，同行业占比如何；隔壁是干啥的，周边的资源和自己将是互补，还是相冲；运营团队是否专业，老板格局是否够大；公司的人脉、协作资源如何等。

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算账：20亩地建成的冷库，几年能收回成本建什么样的冷库更好出租？
贾进克称，根据不同的定位，冷库共有四大类：产地冷库，像中牟是大蒜、花生、西瓜等蔬果产地，当地就有很多这样的冷库；市场配套冷库，像万邦市场、信基冻品市场、中原四季水产物流港的冷库，都属于这一种；自用冷库，如三全、思念自建自用的；第三方冷库，比如成先生这种，自己建了准备租给别人用的。
“成先生如果想建冷库，还是要先找好用户和服务定位才行。”河南省物流与采购联合会冷链行业分会秘书长郭鹏认为，目前武陟区域所建冷库，大多以自建自用为主，还有部分是三全、思念等大型冷冻食品制造商的外协厂。如果成先生没有自己的食品加工厂，建议他组建第三方的冷链物流公司，为客户提供冷链运输服务，可以城配，也可以远途运输；要么就是把库建好租给有需要的其他商户，但是这些商户不见得就是郑州的，租户一定是在武陟有冷库使用需求才行。
贾进克称，按现在市场上缺口大的高标冷库算，每平方米建设成本在3000元，如果加上设备，再加2000元，10亩地的建设，按三分之二的使用面积算，投资也得2000万元。如果成先生没有稳定的上游资源、客户等，10年也不一定能收回成本。
郭鹏的算法相对比较乐观。
20亩地可以预建2座5000㎡的高架库，库高可以做到9米左右（4层货架），单一建冷库不含土建和钢构，一座5000㎡的高架库制冷方面的造价在700万元左右（常规配置），两座也就是1400万元（这20亩地内还需配建发货区域、机房、泵房、消防室、办公室、货车停靠区域等），这种高架库在嘉应观区域的租金大概80元左右/㎡/月，一个库每月的租金约40万元，不含电费。含上电费，中间冷库租赁不能断节，预计2到3年收回成本（冷库建造方面）。10000㎡的冷库土建和钢构部分加起来预估也要1000万元左右。
若是按成先生说的月租四五十元，那只能建4至5米的常规冷库了。这样土地利用率太低（所有费用投入可以减少35%）。冷库建设可以70%是冷藏，30%是保鲜。10000㎡的冷库完全建成投入使用，需要从进场施工起算，工期得3-4个月。正常冷库租赁3年左右就能收回成本。
（编辑吉倩倩吕瑞天）

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