湖南放大招推动非住宅商品房去库存 _小知识

《中国经济周刊》采访人员李永华 │ 湖南长沙报道
“在长沙，不要买公寓。”今年以来，不少房地产企业人士都表达了类似的看法。他们给出的逻辑基本一致：长沙公寓、写字楼和商铺量太大，几年都卖不完，价格持续下跌，哪怕打5折也不一定能甩货清仓。
面对这一情况，湖南省住建厅放大招，10月28日公开发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》（下称“《意见》”）。全文从10个方面全力化解公寓、写字楼、商铺等非住宅库存压力——严格控制非住宅用地增量、加快盘活非住宅商品房用地存量、控制非住宅商品房供应、促进非住宅商品房租售、鼓励非住宅商品房自持、降低非住宅商品房交易成本、降低公寓居民用户使用成本、加大金融支持力度、建立监测监管平台、落实属地主体责任。
11月1日，长沙召开房地产工作座谈会，长沙市副市长周志凯强调，要重点抓好商住比的科学优化，积极推进非住宅去库存。

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长沙某在建楼盘外景
库存高企，“20年都卖不完”？
一家头部开发商的营销负责人告诉《中国经济周刊》采访人员，非住宅商品房库存高企是湖南不少城市的普遍问题，省会长沙尤其严峻，这10条措施都是实打实的利好，也是市场倒逼当地政府修改政策。
《意见》规定，对连续两个季度非住宅商品房库存去化周期超过36个月的市县，除省、市重点招商项目和物流、加油加气站用地外，暂停新的非住宅商品房用地挂牌出让。对去化周期在24-36个月的市县，当年非住宅商品房用地供应转化建筑面积不得超过上两个年度平均销售总量的1/2 。对去化周期在12-24个月的市县，对拟出让的非住宅商品房用地，应适当降低商住配比，保持合理有序的供应。
此前，长沙非住宅商品房库存就像是“堰塞湖”，有市场人士形容商业地产“20年都卖不完” 。
这一说法并非耸人听闻。根据湖南中原研究院月报数据，截至9月底，长沙内五区商务公寓库存461万平方米，去化周期36个月，近两个季度去化周期维持在32-39个月；写字楼库存351万平方米，去化周期249个月，近两个季度去化周期在249-463个月；商业库存434万平方米，去化周期199个月，近两个季度去化周期在186-240个月。
克而瑞（易居中国下属全资子公司）给出的数据是，截至2021年9月，长沙商业库存存量达到441万平方米，去化周期长达209个月；办公存量为302万平方米，去化周期约220个月；公寓存量447万平方米，去化周期约33.17个月。
非住宅供应量为何如此之大？《中国经济周刊》采访人员接触的多位开发商均认为，土地供应时，长沙的商住比要求3:7，有的地块是4:6，个别地块甚至高达5:5，这一比例远超一线城市，也比湖南其它地市的标准高出一截，长期积累下来，非住宅的体量就越来越大。
开发商虽然叫苦，实际上，此前也是乐于接受这一政策。2018年，长沙“反炒房”，针对住宅推出当时号称最严的限购限价等措施。非住宅市场中，在去年底、今年初长沙公寓价格大跳水之前，绝大部分楼盘公寓价格均高于住宅价格，且不限价，成为开发商的一大利润来源，推动开发商建设和销售公寓、写字楼与商铺。
开发商排队降价
追根溯源，非住宅市场是从2019年年底下行，2020年下半年开始跳水。
2021年2月20日，湖南省住建厅和湖南省统计局联合发布《关于2020年湖南省房地产市场形势的通报》称，在2020年的新建商品房销售中，住宅、办公楼和商业营业用房等分化现象明显。其中,住宅销售面积8506.65万平方米，同比增长5.4%；办公楼销售面积110.69万平方米，同比下降3.1%；商业营业用房销售面积541.28万平方米，同比下降11.8% 。
克而瑞数据显示，2019年长沙公寓成交均价13111元/㎡，而2020年以来成交均价为11750元/㎡，降了1361元/㎡，跌幅达11% 。
长沙麓谷高新区某楼盘一置业顾问说，2020年9月，恒大率先甩卖公寓，7折销售，位于主城区万家丽的一项目公寓价格跌破8000元/㎡。一位购买该项目公寓的业主告诉《中国经济周刊》采访人员，当时几乎是“无脑下单，样板间都没看就买了” 。他没想到，这个项目在下单后不到半年就已停工，至今还在等待复工。
今年3月，新力铂园公寓售价从9000元/㎡降到6888元/㎡，是当时打折力度较大的一个项目，引发市场震动。不过，它的降价风头很快被其它项目抢走。绿地一项目部分公寓价格从14000元/㎡猛降至9000元/㎡以下，金地在长沙天心区的一项目推出5888元/㎡起的特价现房公寓……排队降价者比比皆是。