[观点地产新媒体]| 阳光城“2000亿+”时代朱荣斌的不可能三角，观点直击( 二 ) 观点地产网A股年报季接近尾声

数据显示， 2017年-2019年，阳光城净利润率分别为6.72%、6.92%和7.08% ，归母净利率6.22%、5.34%和6.59% 。尽管逐年稳定提升，但与管理层的预期仍有差距。
销售超过2000亿的阳光城，对应40.20亿元归母净利润，尽管同比增幅超过30% ，但与同等规模的旭辉（2006亿销售规模，归母净利润69亿），甚至规模不及自己的富力（富力2019年销售规模为1382亿，归母净利润为97亿）相比，阳光城净利润表现尚未并匹配已有规模。
去年中期，朱荣斌就曾指出：“因为前些年的项目影响，阳光城净利润率还是比较低的水平，我们自己很不满意。 ”
为此，此前朱荣斌提出将利润与激励挂钩， 2019年末更是进行全方位的组织架构调整。
据观点地产新媒体了解， 2017年刚履新阳光城时，朱荣斌就迅速搭建了一套全新的管理团队，新增十余个区域公司，使阳光城全国布局从17个区域增加到30个区域，随后逐渐整合为28个区域，并进一步分类为A、B、C三类。
然而，一方面区域表现参差不齐、分化比较严重，另一方面大量区域分布增加了管理成本。
朱荣斌介绍，目前28个区域已经合并成16个区域，其中对3个A级区域不断地进行高度授权，赋能区域集团化管理，同时提高人均效能， “我们定的目标，今年人均效能要达到每人3500万以上” 。
据了解，随着区域整合变大，朱荣斌给予区域的赋能也将随之加大，除财务跟投资强管控，更多的都将交给区域决定。
另据观点地产新媒体了解，去年10月份，阳光城内部还进行了一次“整风” 。
“现在公司不提倡上班时间坐飞机，所有高管的出差行程，都要求不能在上班时间。 ”有阳光城员工透露。
大到区域整合，小到基础管理，市场变化背景下房地产企业开始向精细化运营要利润。
尽管努力从多方面降低成本，提高利润，但朱荣斌认为，地产暴利时代已经结束， “我觉得我们现实一点的期待，不是如何得到高回报，而是如何使预期回报真正能够实现。 ”
值得注意的是，除地产开发外，阳光城也开始寻找新的利润增长。
数据显示， 2019年阳光城实现物管收入7.71亿元，同比增加339.84% ，占总体营收1.26% 。
对于物业板块的发展，朱荣斌回应：“接下来对物业还有更多的规划，我们内部也在积极研究物业的上市，这会是阳光城今后一个新的增长点。 ”
销售目标顺位第三
负债曾经是房企最不为注重的一块，然而当行业开始去杠杆，过高负债和融资成本越来越成为房企不能承受之重。
数据显示， 2019年阳光城公司有息负债规模1123.21亿元，近三年均保持规模相当（2018年和2017年有息负债分别为1126亿元、1134亿元），其中短期有息债务规模335.49亿元，占有息负债比例较去年年末下降12.94个百分点至29.87% ，非银融资占比从去年年末52.57%下降至24.94% 。
截至2019年末，阳光城净负债率138.20% ，较2018年底下降44.02个百分点，平均融资成本7.71% ，比2018年年末优化23个基点。
财务总监陈霓透露：“近几年阳光城负债规模逐步下降，今年也是希望平衡发展需要的同时，能够在去年基础上有所下降。相对值希望有较大幅度的下行， 2020年能够向30%靠拢。 ”
据观点地产新媒体了解， 2019年以来，阳光城已在新交所披露4宗美元票据，金额和利率分别为1.2亿美元12%利率、2.5亿美元9.5%利率、3亿美元10.25%利率，以及11月12日披露的2.5亿美元10%利率。
进入2020年，随着境内融资放松，阳光城也加大在境内的融资。
据阳光城公告显示， 2020年拟通过企业债券、境内外债等方式进行融资，规模不超过等额人民币260亿元。
4月初，阳光城获准发行80亿元公司债，第一期30亿规模已在近期发行，其中债券品种一的票面利率为6.95% ，品种二的票面利率为7.30% 。

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