为什么慈溪的房价远低于义乌 为什么慈溪房价这么低

不少人有这么一个疑问,为什么浙江第一强县慈溪的房价会远低于义乌,甚至比旁边的余姚还低?在最新公布的2021年5月份浙江县市的房价数据中,慈溪再次处于了全省县市的中下水平 。
但也有观点认为,慈溪的房价不仅不低,反而还偏高了!为什么慈溪明明房价相对不高,但有些网友会认为偏高呢?这次我们就慈溪与义乌、余姚两地,来进行一个简单的比较 。

为什么慈溪的房价远低于义乌 为什么慈溪房价这么低

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众所周知,房价需要人口的支撑,义乌、慈溪、余姚三地也都有百万人口,有一定的实力 。特别是义乌和慈溪,常住人口连续多年位居浙江县市的前列 。所以很明显,对于这三地而言,决定因素和人口的关系不大 。
其次,房价需要有民富实力的支撑 。浙江各地的房价普遍要高于山东、江苏等省份,这其中也是民富实力的推动 。虽然义乌的人均收入稳居全国县级市首位,但实际上慈溪、义乌、余姚的富裕水平也是不分伯仲的 。
为什么慈溪的房价远低于义乌 为什么慈溪房价这么低

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我们认为,关于房价还有几个因素至关重要,那就是房子的成本、地理形态、刚性需求等 。如果结合这几个方面,慈溪的房价就远低于义乌了,甚至还不如余姚 。
义乌三面环山,土地资源稀缺,建造成本极高,拆迁、土地出让,就让有些楼面价都上三万了 。不过义乌的房子不仅本地人买,外地来经商的群体和周边金华市区、东阳、浦江等地,都会考虑来义乌置业 。最关键一点,义乌的外来人口有大概率的买房需求和实力 。
为什么慈溪的房价远低于义乌 为什么慈溪房价这么低

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【为什么慈溪的房价远低于义乌 为什么慈溪房价这么低】
从外来人口的刚需这一块来看,慈溪还是欠缺的 。国家第七次人口普查数据中,慈溪人口182万,义乌人口185万,两地差不多 。此外,义乌的户籍人口80多万,慈溪户籍人口在一百万左右 。
业内人士指出,慈溪的外来人口主要以务工为主,而通过经商、创业或者做到企事业中高层管理人员的外来人口占比并不多 。简而言之,慈溪的房子只能靠自己内部消化 。其实这个现象,不仅在于慈溪,像省内的余姚、诸暨以及省外的昆山、江阴等,都存在这个问题 。
为什么慈溪的房价远低于义乌 为什么慈溪房价这么低

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义乌的房产能够得到外来人口的青睐,这只是特例!而其他县市,必须考虑内部需求的变动 。为什么浙中、浙西南地区的强县,经济不出众,房价反而会高于浙北地区的强县呢?因为浙西南地区的县市,境内主要以山川丘壑为主,当地老百姓也都会渴望在县城买一套房 。有了这样的需求,房价自然也会慢慢提升 。
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余姚属浙东盆地山区和浙北平原交叉地区,境内地理形态素有“五山二水三分田”之称 。而慈溪所处区域就是三北平原,慈溪也是浙江土地后备资源最富足的县市之一 。
此外,慈溪是多中心发展 。除了慈溪城区外,周边的杭州湾新区、观海卫、周巷、龙山等区域,都能自己满足发展的一定需求 。如此一来,慈溪城区房产的受众群体,又是被拦截掉一大半 。
为什么慈溪的房价远低于义乌 为什么慈溪房价这么低

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而在房产建设的成本方面,慈溪因为土地资源众多,基本都是在空地上建设 。据悉,近几年,慈溪所建设的新城,就是在郊区挖一条人工河的概念 。而义乌因为自身土地资源的限制,不少都是老城区内部的大拆大建,所以慈溪的综合成本也是远低于义乌的 。
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虽然义乌的房价相对高很多,但其城市的综合性发展还是稳定的 。义乌与金华作为浙江第四大都市圈,也是未来浙中地区的领头羊 。慈溪虽然开发成本较低,但发展的阻力与压力也是明显的 。其实在多年前,慈溪在新城开发上已经受过一次挫折,当时也是内部资源与外部环境产生的矛盾 。
我们认为,未来的县级市很难产生有效的房地产市场 。慈溪、义乌还有余姚,都是浙江传统的千亿强县,但后续要想产生稳定的房产交易量,这本身就是不容易的 。不仅是县级市,现在国内很多大中城市都已开始了有价无市的局面 。那么对于浙江这些县市的房价,大家怎么看呢?