[北京]恒大时隔5年重回北京市场，21亿城郊拿地北京|恒大|地块|贝壳研究院|密云区

采访人员 | 吴波
以千万计的举牌进行到第29轮，恒大用21.4亿拿下了北京密云地块。相比在广州用68亿买地建大型专业足球场，这笔生意略显平淡。但时隔5年重回北京市场，又撩拨到了地产人的神经。
4月16日下午，北京密云区两宗宅地出让。两宗地均不限价，总面积18.6万平方米，起始总价33.5亿元。尽管是非核心区地块，却打破了4月首场土拍冷淡局面，恒大拿下其中一宗地，住总+首开+旭辉+花样年联合体拿下另一宗地。
北京市场对于房企有着不言而喻的重要意义。早些年，恒大、碧桂园都在积极进入并深耕北京。恒大首次入京是在2013年，以35.6亿元拿下北京昌平沙河地块，后又在2016年，以收购恒大丽宫项目加强在北京市场布局。
此次，恒大拿下的密云经济开发区三期A1地块，位于大广高速密云桥，用地面积12.16万平方米，建筑面积不大于19.29万平方米，最终成交总价21.4亿元，溢价率15.7% ，刨除代建部分，住宅部分的成交楼面价为11329元/平方米。
贝壳研究院认为，总体看，该地块具有一定操作难度，中等密度不限价是地块的优势，但由于总体量超过10万平米，要求采用装配式总建筑，对开发企业的施工建设能力有一定要求。
据贝壳研究院数据显示，目前，密云城区二手住宅市场尚不成熟，市场仍以新房主导。
地块周边在售项目位置分散，且产品多元，容积率在1.5-2之间，均为尾盘销售。例如懿品府， 2013年9月首次开盘，近期尾盘成交价格12000元/平方米左右；通用·博园， 2018年5月首次开盘，近期成交价格22000元/平方米左右。
密云市区范围内二手住宅成交均价在17000-18000元/平方米之间。 2018年至今，密云城区西北侧首创·澜茵山社区二手住宅仅成交3套，成交均价在15447-17886元/平方米之间，本地块附近博世庄园社区2019年成交一套二手住宅，成交均价为18218元/平方米。
贝壳研究院指出，在疫情防控情况下，此类城郊区域地块仍以16%的溢价率成交，可见恒大对未来市场发展前景看好。
另外一宗地是，密云区檀营乡6023地块，由住总+首开+旭辉+花样年联合体以底价14.96亿元总价成交，刨除代建部分，住宅部分的成交楼面价为12337元/平方米。
这宗地位于密云北站南侧，属密云城区东北边缘位置，周边多数为老旧小区，生活配套相对齐全；总体建面12.4万平米，中等体量，同样要求采用装配式总建筑。
贝壳研究院资料显示，与该地块相邻的京投发展·锦悦府项目为竞限房项目，限价25607元/平方米；地块2km范围内有2个首创在售项目，东北侧为共有产权房项目首创·悦欣汇，目前尾盘销售，近期成交均价21000元/平方米（精装）左右；西南侧为首创·禧悦府，近期尾盘成交价格为33000元/平方米（毛坯）左右，在密云区域内定位高端住宅。