斑马消费：利润不及利息支出，上坤地产冲击港股：举债扩张创

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创立10年的上坤地产集团有限公司（下称：上坤地产），日前向联交所递表上市。
公司递交的聆讯资料显示，计划将大部分募资用于物业投资与开发、偿还债务。
在国内楼市调控频繁、房企利润被削薄的市场环境下，面对机构投资者主导的港股市场，公司掌门人朱静又能讲出怎样的故事？
业绩增速骤降
在国内房地产行业里，上坤地产“出生”很晚。
2011年，在河南建业地产集团待了10多年的朱静，只身前往上海创立上坤置业。启信宝显示，上坤置业目前为公司间接附属公司。
公司创立后5年，上坤地产项目主要在上海本土，直到2016年才进入苏州市场，随后在长三角和珠三角及中部核心经济区逐渐布局。
截至今年2月，公司旗下43个地产项目、涉及8个省份及直辖市14个城市，二线、强三线城市是公司青睐的市场区域。
从披露的信息来看，公司土储总量并不多，目前应占总建筑面积约260万平方米。其应占土储量在长三角、珠三角、中部核心经济区分别为153.31万平方米、37.44万平方米和15.4万平方米。
截至今年2月底，公司应占总建筑面积超过70%位于长三角经济区，且近半数物业项目及公司应占超过18%的总建筑面积位于上海市。
公司在聆讯资料中毫不避讳：“我们高度依赖长三角经济区的房地产市场，尤其是上海。 ”
资料显示， 2017年至2019年，公司物业销售收入分别有约100%、100%和60.8%来自上海的物业项目。
2017年至2019年，公司销售收入分别为51.5亿元、229亿元和323.5亿元；收入分别为12.01亿元、68.47亿元和75.35亿元；对应年内溢利分别为0.35亿元、6.73亿元和6.77亿元。
公司业绩增长快的同时，其毛利率并不稳定。 2017年，公司毛利率为30.9% ， 2018年突增至51.5% ，在2019年又回落至40.8% 。
公司解释， 2018年毛利率超过50% ，主要是因为樾山项目的低密度优质别墅收入结转所致。
斑马消费注意到，上述3年，公司收入增长超6倍，毛利率时高时低，对尚在扩张期的公司来说，并非一个好信号。
房地产市场从2018年下半年以来明显降温，伴随着频繁楼市调控、今年疫情等因素影响，对于上坤地产来说，今后压力并不小。
受疫情影响， 2020年2月，公司销售额同比下滑50%以上，当月收入同比减少20% 。
利息支出超过利润
早在去年，上坤地产提出未来5年，年复合增长率保持50% 。这意味着公司在今后仍将大规模扩张，需要大量资金储备。
从公司披露的信息来看，公司的融资渠道主要来自银行借款等。数据显示， 2017年至2019年，公司计息银行及其他借款分别为23.26亿元、30.35亿元和42.43亿元。同期，其计息银行及其他借款利息分别为3.63亿元、6.48亿元和7.64亿元，比公司这3年所赚利润还多。
为获得资金，公司承受了高出一般房企的借贷成本，上述同期，其实际借款利率从2017年的7.4%增至2019年的9.4% 。
截至今年2月底，公司计息银行及其他借款总额增至62.74亿元，其中30.75亿元将在1年内到期。同期，公司拥有的现金及现金等价物为11.54亿元，资金缺口较大。
斑马消费梳理发现，公司现有开发的地产项目，仍需要持续且庞大的资金支撑。
截至今年2月底，公司可出售的建筑面积和可租赁建筑面积合计为23.97万平方米，正处于开发中的建筑面积210.88万平方米，是公司应占土地储备量的8成。
公司在全国性扩张过程中，虽说杠杆已经降了不少，但仍处于高位。 2017年至2019年，公司净资产负债率分别为684.9%、325.9%和118.8% 。