未来可栖@有人在时间中老去，它们有人在疫情中沉寂( 三 ) 文|盐阿白

近年来，越来越多的老商场难免被改造成写字楼的命运，但在王玉珂看来， “商改写”并不是一个大趋势， “只有写字楼的坪效远胜过商场，商场才有改写字楼的动力。 ”“坪效”即每平米可以产出多少营业额，同一个片区相比较，一般而言商业的坪效高于写字。
“以郑州为例，郑州写字楼租金每平米才两三块钱，但是做得好的商场已经达到了十几块。你会把一个效率更高的改成效率更低的吗？就像没人会把北京的SKP改成写字楼一样。 ”王玉珂说。
但是当商场经营不好的时候，就产生了价值的洼地。在同一个区域，写字楼的价差并不大，但是商业的弹性空间很大，有的租金5块，有的高达20块，而这取决于商业的定位，未来的价值，以及运营的内容。
“我们经常说拐个弯商铺就不值钱，拐过山坡就非常值钱，就是这个道理。 ”王玉珂告诉36氪。
“多年的实践证明，在原有模式和体制下，很多老商业必须引入更市场化的投资运营机制，才有机会实现物业增值、商业复兴、消费递增。 ”王飞说， “目前，很多住宅开发企业正在向商业地产转型，外资资本大规模进入北京商业地产市场，城市更新相关的私募基金快速发展，商业运营的价值将获得资本市场认可。 ”
在老商场的收购上，未来碧桂园这样的开发商将会是一个非常强劲的力量。王玉珂认为，这个规模的开发商做商业已经不会再从零开始，通过收购老的项目以及同行，能够实现战略的迅速布局。
04
老商场是私域流量富矿？
“老商场现在已经没有能力辐射到通州，到中关村，但是每个商业体都有自己的私域流量，都有一个便捷性的客流来源。 ”王玉珂认为，老商场在定位时，抓住私域流量，便能求得不错的生存空间。
以北京SKP旁边的金地中心为例，面对实力强劲的竞争对手，项目将目光集中在了周围的商务人群。在改造完成后，项目主打商务配套服务，纳入餐饮、美妆、护理性消费等，在竞争尤为激烈的区域内，入驻率与营业额都较为可观。
SKP-S也是一个旧改项目，前身是北京知名“烂尾楼”——长安8号。它体量不大，多年以来颇受市场冷落，十几年中易主了6次，最终由佳兆业接手，并入驻了与其一街之隔的SKP 。
为了迎合80后、90后这批涌现的奢侈品强劲消费群体，使用面积仅有2.7万平方的SKP-S ，让渡了大面积零售经营空间，以“数字-模拟未来”为主题，制造了一个沉浸式的“科幻世界”购物场景。其未来农场，墨镜企鹅、时光隧道、太空舱、外星人对话等创意空间，一度刷屏社交网络。

文章图片
SKP-S中的未来农场
社区商业也是基于“私域流量”的一个改造方向。王飞表示， “未来老城区商业的转型升级应该强化社区邻里和社群功能。老城区商业的最大优势是人口流动性低、邻里关系亲切稳定，社区纽带强烈。老城区商业应该捕捉老街坊、老邻居的消费诉求，以社区邻里情感为纽带，融入社区，建立代表北京胡同文化和充满人情味的社区商业，以亲近贴心和定制化的服务提升商业幸福感。 ”
以坐落在燕莎商圈第三使馆区的官舍为例，基于周边大量的涉外人群，项目定位为社区商业需求和休闲服务功能于一体的购物中心。在不大的空间中，引入了符合社区人口需求的进口食品超市、精致的下午茶、咖啡店，加上其独特的艺术气质，在业内颇受好评。
孟祎认为：“如果老商场周围有较多的居民人数，或者高品质的客群，足以支撑社区商业，这会是一个改造的方向。 ”
但孟祎也提醒， “社区商业的支付能力并不是很高，对于位于核心地段的老商场而言，我觉得不会有人这么干，因为这是一笔划不来的帐。老商场最为看重的坪效，在改造前期需要面临很大的损失。需要舍得拿出一些位置好的，空间大的优质店面给到品牌，损失一些短期的收益，谋求长期项目租金和资本价值的升值”