亿翰智库▲净负债率维持低位，长三角区域销售占比超五成 2019·正荣地产●核心观点2019年正荣实

2019·正荣地产
●核心观点
2019年正荣实现销售金额1307亿元，同比增长21% ，其中长三角地区作为传统优势区域，销售占比超五成，连续三年上升。 2019年新增土储建筑面积为560万平米，其中85%聚焦在强二线城市，未来发展有保障。净负债率为75.2% ，与去年持平，低于行业平均水平，并且由于减少了境内其他借款的融资比例， 2019年正荣的平均融资成本为7.5% ，下降3个百分点。
一、2019年销售额1307亿，长三角区域销售占比超五成
正荣地产2019年销售规模为1307亿，同比增长21% 。 2019年合约销售面积为844万平米，同比增长31% 。
从区域来看，正荣在夯实长三角、海西等传统优势区域的基础上，重点关注环渤海及华西地区。 2019年公司在长三角地区、海峡西岸地区、华中地区、环渤海地区、华西地区及珠三角地区的销售额分别占合约销售总额的55.2%、24.2%、9.6%、7.2%、3.5%及0.3% 。其中，公司在长三角区域的销售占比连续三年上升， 2017年及2018年的占比分别为45.2%、52.7% 。环渤海地区、华西的销售占比提升尤为明显，较2018年分别增加1.6、1.7个百分点，珠三角地区也首年为公司提供销售收入，海西、华中地区销售占比则分别下滑1.6个百分点、下滑4.5个百分点至24.2%、9.6% 。从此趋势上来看，正荣提出的深耕长三角、环渤海、海西和中西部四大经济区的战略正在逐步实现。
另外，长三角地区是主要贡献区域，销售占比超五成，销售主要来源于苏州、南京、上海，这三个城市合计销售占比为41% ，其中苏州是长三角地区销售贡献额最大的城市，销售占比达21.4% ，南京和上海销售占比分别为15.7%、3.9% 。
2020年正荣的销售目标为1400亿元，同比增长7.7% ， 2020年的货源有2500亿，按照60%的去化率来讲， 2020年将大概率实现1400亿的销售目标。

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二、“1+6+X”的区域布局逐渐深化，新增土储85%位于强二线城市
总土储方面，截至2019年末，正荣共拥有182个项目，总土储建筑面积2615万平方米，同比增长6% ，货值约4500亿元人民币，足够公司未来三年左右发展。其中长三角区域土储占比36% ，海西地区占比29% ，中部地区占比16% ，西部地区占比6% ，环渤海地区占比44% ，珠三角地区占比51% ， “1+6+X”的全国布局（即一个总部、六个区域、多个项目）逐渐深化。
新增土储方面， 2019年新增土储建筑面积560万平米，新增土储权益自2018年的33%上升至73% 。新增土储质量优，性价比高。新增的41块土地中， 85%位于二线城市， 15%位于三线城市，其中二线城市主要为南京、苏州、合肥、西安等核心城市，市场需求大、抗风险能力强，能有效保障公司业务规模持续稳定扩张，
在未来拿地策略上，虽然招拍挂市场竞争激烈，但流动性好，安全性高，周转快，因此2020正荣拿地仍将以招拍挂为主，同时坚持6个策略：一是延续“1+6+X”全国布局，深耕里面找效益；二是坚持布局消费能力好，容纳性高的一二线城市；三是为维持快周转，有条件选择城市核心区的招拍挂项目；四是收并购并举；五是继续与优质企业加强合作，强强联手，优势互补；六是增加土地储备的同时控制成本。

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三、净负债比率维持75%左右，融资成本下降至7.5%
2019年正荣净负债率为75.2% ，基本与去年持平，低于EH50房企100.4%的平均水平，处于稳健水平。债务结构持续优化，现金短债比为1.8倍，短期偿债压力较小，其中短期债务占比为34.2% ，下降17.1个百分点。