「月下竹林」如何还房贷最省钱？( 三 ) 目前国内的还贷方式非常固定

我下面用浅显的文字语言来告诉你为什么。首先，这个理论表述等额本息法提前还款对你有利，而且越早提前还款，提前还款的款项越多对你越有利，我们取极限值考虑，银行发贷款100万给你的当天你就提前还款100万给银行了，这样你的利息支出是0 ，按这个理论对你是最有利的，但是请问如果这样的话，你还贷款干嘛呢。
但是很多人还是耿耿于怀，觉得自己头几年每个月交的月供里利息的比例太高了，本金太少，明显是被剥削。
以图2的数据举例，图2中，每个月还款4511元，商贷100万，年化利率是4.9% ，为了直观的理解，我做了一个小表格：

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图3
如图3所示，第一年12个月，累计还款金额是63687元，其中利息支出是48672元，本金支出是15016元，本金远少于利息，乍一看好像是在支持那个错误的理论。
但是我们取极端考虑，假设你不是房贷，而是公司贷款，我借给你100万，约定30年还清，利率4.9% ，其中前三十年每年只还利息，最后一年直接还全部本金。那么你第一年应该还多少利息？
很简单的计算， 100万乘以4.9% ，第一年你应该还给别人49000元的利息，而等额本息法，你还的利息是48672元，再额外多还一点本金以便于你不至于在第三十年的时候需要一口气还完所有本金，至于少的那400元，是因为你今年还了一小部分本金所致。
看到这里已经很明确了，等额本息法的本质，扣除本金方面不谈，利息方面，就是今年你欠银行多少钱，乘以贷款年化利率折合的月利率，就是你这个月应还的利息，这非常公平合理。你欠一百万，年利率5% ，一年就还5万，过了十几年你还了一半本金，还欠50万，那你一年就还2万5 。
如上述例子，最后一个月你只欠了5285块钱，所以你最后一个月应还的利息就是5285*4.9%/12=21.58元。
利息方面的计算是没有任何问题的，唯有每个月还的本金是波动的，这是为了要按照30年还清的目标进行计算，所以才导致前期还本金少，后期还本金多的情况出现，其实你一点都不吃亏，你借了一百万，约定利率是4.9% ，银行第一年收你4.9万左右的利息，难道这有什么问题吗？
等额本息法和等额本金法对银行来说毫无差别，当年贷出去多少钱就收多少利息嘛，收回来的本金可以贷给其他人，但是对于客户来说差别很大，等额本息法倾向于后期再还钱，等额本金法倾向于前期就还钱。
至于为什么你签贷款协议的时候银行客户经理虽然无所谓，但是都推荐你采用等额本息法的原因是因为大部分客户都倾向于贷最多的钱，但是等额本金法前期的高还款额很多客户承受不起，为了能尽量的促成最多的贷款协议，银行客户经理大多数推荐等额本息法。
根据以上四大定理，最终得出以下结论：
结论我们购买第一套房，则最经济的房贷计划就是采用三十年等额本息法，付最低的首付，然后月供定为自己月工资能承受的极限上限，因为这个时候你一定是个年轻人刚参加工作没几年，过几年很容易就升职加薪了，而且后续一定会通货膨胀。
如果接下来你升职加薪了，那么你攒下来的钱，对于车位等固定资产投资，如果是自用则没话说，如果是投资用则谨慎。一定要留下一定比例的流动性资产，以现金、股票、理财产品的形式存在，当投资机会出现或者家庭出现重大意外的时候果断使用，这部分资产的年化收益率哪怕低一点都可以接受，因为他们有额外的价值附加。
在保证手中有一定的流动性资产的前提下，如果手中仍有多余流动资金，针对这部分流动资金，在自己理财收益率明显低于所还房贷利率的情况下，应该果断提前还贷。如果理财收益率高于房贷利率，则拒不提前还款，积攒资金等着改善房或者二套房的投资机会。