房地产市场年中观察
又到一年年中时,与往年不一样,今年上半年的房地产市场经历了全面的不断加压的调控 。房地产市场整体上降温明显,但又有分化 。从销售上看,一二线明显降温,但三四线仍表现积极 。土地市场方面,因为去年销售火爆,房企资金较为充足 , 因此拿地积极性仍不低 。房企融资政策的收紧使得房企海外发债增多,整体上融资额同比仍有所下降 。
对房企和整个房地产市场而言,下半年是关键时期,在房企资金流趋紧的情况下,价格松动或可期 。
导读
21世纪经济报道采访的数位开发商人士预期 , 当前严厉的限制性调控政策短期内不会取消,甚至有人认为,限售将成为长期的政策 。在这样的预判下,加快出货成为开发商共同的选择 。下半年,不排除部分城市部分区域出现降价 。
一二线城市的房地产调控,从未像今年这样严厉 。
不仅前几轮调控常用的限购限价升级,限售也成为新的手段 。截至目前 , 已有超过38个城市出台了限售政策 。
而在一线、环一线城市和热点二线城市,限价得到了史无前例的严厉执行 。“一线城市新房越来越难卖了,按照之前的定价计划,根本拿不到预售证 。”不止一位开发商销售总监这么说 。
北京3·17新政之后,三个月多过去,楼市成交发生了明显分化 。二季度和6月份的销售数据显示,一二线城市楼市成交明显下滑,与三四线形成反差 。而随着三四线库存的消化 , 其成交也在放缓,拖累整体成交下行 。
21世纪经济报道采访的数位开发商人士预期,当前严厉的限制性调控政策短期内不会取消 , 甚至有人认为,限售将成为长期的政策 。在这样的预判下,加快出货成为开发商共同的选择 。下半年,不排除部分城市部分区域出现降价 。
一二线降温
今年3月份之后,在绝大部分开发商布局集中的一二线城市及环一线城市,调控政策都已收紧且步步进逼,一旦市场有涨价苗头 , 政策立刻“打补丁” 。
进入5、6月 , 开发商的日子越来越不好过 。
中国指数研究院数据显示,6月各线代表城市成交量普遍回落 。一线城市成交量同比均下降,北京下降最明显 , 除深圳外其余三个城市环比均下降;二三线代表城市月度周均成交量环比降幅收窄,同比降幅扩大,降幅均超过15% 。
其中,南京、武汉、成都、惠州等热点城市在调控政策影响下,降幅较为明显 。
整个上半年,楼市出现先扬后抑的趋势 。大部分热点城市成交面积明显下调,比如南京、福州、上海、深圳分别下调61%、60%、40%、57% 。
以风向标北京为例 , 中原地产数据显示,上半年新建商品房住宅签约套数为13469套,同比下降43.7% 。
全国范围内,虽然上半年整体市场销售面积依然上涨了15%左右,但从成交结构看,一二线占比明显减少,三四线贡献了更大的份额;进入二季度以来,三四线城市继续高位运行,但一二线城市已经出现了环比下行,楼市整体成交涨幅放缓 。
市场的分化和整体降温趋势,也导致企业之间分化非常明显 。比如5、6月份 , 深耕三四线的碧桂园和恒大地产持续跑赢大市,根据克而瑞数据,碧桂园上半年销售逾2800亿,超过了万科的2772亿;恒大6月份创下了611亿的房企月度销售第三高 , 仅次于今年3月份万科的636亿、碧桂园的634亿 。
而多家立足核心城市的上市房企营业收入及利润率出现了双下调,如泰禾集团、阳光城等,对于这些房企来说 , 预计2017年全年市场很难乐观 。
政策不会放松
2017年上半年 , 是中国楼市调控发布最密集的时间,调控开启了“5限”时代:限购、限贷、限价、限售、限商 。相比往年调控,本次调控周期最明显的是增加了“限售+限商” , 这对房地产市场的投资投机造成了打击 , 成交频次和流动性进一步降低 。
其中,目前对开发商影响最大的政策是限价,尤其是在一线、热点二线和环一线城市 。
在北京,严格执行限价政策大大抑制了市场成交,使开发商的现金流更为紧张 。多位业内人士证实 , 今年北京新获得预售证的项目很难超过8万元/平方米,即使如定位高端的龙湖景粼原著等均未超过8万元 。
上海近期也对项目预售许可进行了严格控制,市中心单价 10 万元以上的项目预售证很难放行 , 甚至价格报批都不予受理 。
而在深圳,近期开盘的几个豪宅均未涨价 , 最低价甚至低于去年 。如华侨城天鹅堡均价12万元/平方米,最低价8.4万元/平方米,因此受到市场热捧 。
二线和环一线城市也严格执行限价 。6月29日,长沙发文强调 , 长沙市商品住房项目申请预售许可证,价格比照2016年10月的均价来确定 。
6月2日廊坊限购新政 , 要求“把房价稳定在2016年10月的水平上,确保环比不增长” 。
由于大部分开发商在过去两三年都拿了一二线城市的高价地,在目前的限价政策下 , 这些高价地无法获得预期的预售价格 。
而一些开发商存在幻想,认为当前的严厉调控政策在年底会放松 。持这种观点的人目前仍然不少 。
“如果说调控政策的出发点是‘房子是用来住的 , 不是炒的’,要达到这个目标,政策就不会放松 , 同时会加快长效机制的制定,以时间换空间 。”深圳一位大型房企董事长说 。
另一位上海的大型开发商人士则认为 , 如果长效机制短期内无法达到,当前的限制性调控政策将可能是长期的 。
“影响调控政策背后的两大核心因素,一个是金融风险,要确保不出现大的金融、流动性风险;一个是人口规划,当一个城市人口达到2000万之后 , 很多问题会出现,控制人口就成为常用的策略 。这两个因素不变 , 当前的调控措施就会是长期的 。”一位房地产业内资深人士说 。
深圳市房地产中介协会指出,目前热点城市调控政策整体进入平稳期,打补丁式调控仍将在各地出现,其中“限售”是各地打补丁调控政策的重点 。
中原地产进一步认为,后续限价政策可能会继续收紧,大部分热点城市预计都将比对2016年10月价格执行限价政策 。
房价下调压力加大
“现在开发商不拿预售证是在僵持,下半年很多公司会撑不?。?否则会面临流动性风险 。”一位深圳投资客判断,下半年新房市场将更有机会 。
21世纪经济报道采访人员注意到,在对购房者影响最大的信贷方面 , 在一线城市贷款利率折扣均上调的背景下,二线城市已跟随上调购房者贷款利率 。
融360统计数据显示,目前全国500余家银行上调首套房利率折扣 。重庆、福州、苏州、厦门等城市均上调房贷利率 。杭州各大银行在6月基本全面执行基准利率 。
中国指数研究院指出,银行对购房者的资金收紧将致使房市销售量下降、价格回调,企业也将面临利润率走低、资金周转周期延长,库存增多的局面 。
从房企自身来看,进入6月份以来,房企融资环境也在逐步收紧,
2017年一季度房地产开发贷同比涨幅放缓,降至6.9% 。随着销量的下滑,房企资金压力将逐步显现 。
易居房地产研究院副院长杨红旭表示 , 目前环一线城市如燕郊、固安等城市 , 以及二线城市如合肥等地,已经开始出现房价下跌 , 二手房市场降价抛盘的现象,他预计这种趋势还将在更多类似城市上演 。
事实上 , 在很多一二线城市,限价之下的新开盘项目,已经相当于降价 。近期典型的就是郑州融创象湖壹号 , 新开盘高层房源均价为1万元/平方米左右,相比周边的市场价格,有20%的降幅 。
中原预计,2017年四季度房地产销售数据的涨幅很可能会降低到个位数,一二线普遍进入调控政策抑制下的降温周期 。
深圳市房地产中介协会也判断,6
【2017楼市下半年会如何变化?】
月热点城市商品住宅 , 尤其二手住宅成交量普遍降温,投资客离场的迹象明显,房屋正逐渐回归居住属性,未来整体价格下行调整的可能性较大 。
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