森兰森兰板块的前世、今生及未来 _知识分享

拙著 “判断上海好地段的一个黄金法则——毛都没有”发表之后，很多读者留言表示对观点的支持、认可，但也有个别读者留言说是做广告……，这种近乎纯理论总结的文章都能被认为做广告是海哥没想到的……本号致力于打造严肃的、高质量的楼市知识学习平台，未来适当时间是要收费阅读的，所以不会跟开发商要广告费。
好了，转入正题，有读者留言让海哥写写森兰和前滩两个板块，这里海哥就先写写森兰吧，篇幅比较长，估计应该算得上是全网对森兰最深入的解读了。

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何谓森兰
“森兰”是由上海外高桥集团股份有限公司持有的注册商标，外高桥公司把其负责进行一级开发（指土地拆迁、平整、道路及基础设施建设等）的东沟楔形绿地项目命名为森兰.外高桥项目，简称为森兰项目。

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经常看到有文章搞不清森兰、东沟、高行、外高桥等几个词，这里简单说一下。本板块行政上位于浦东新区高行镇，但在官方房地产交易中心系统里被划分为外高桥板块，本板块开发之前，土地位于高行镇东沟村地界内，故有时也会提及东沟一词，一般是在谈论早期官方规划时用到。

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上面说到的外高桥板块是官方房地产交易中心系统里的划分，外高桥板块范围很大，包括高行镇、高东镇、高桥镇全境，大致如上图。而森兰板块从属于外高桥板块，相当于是外高桥板块的一个子集，但其与外高桥板块内其他部分有显著的不同，所以，无论是房企还是购房客户，一般都把本项目单列出来，称之为森兰板块。
另外说一句，房地产研究是以板块为单位的，大家还是要对板块这个概念搞熟悉。
【森兰森兰板块的前世、今生及未来】
“森兰”最初是为本板块量身打造的专有名词，但森兰板块成为知名高端板块之后，外高桥公司已经把森兰由一个项目品牌变为了公司品牌，所以大家也可以在外高桥开发的浦东祝桥镇项目上见到森兰这个词，在这种情境下，“森兰”已经不是森兰板块的意思，而是森兰置业公司开发的项目，这种情况其实不罕见，比如金茂原来是方兴地产开发的陆家嘴地标写字楼金茂大厦的名字，后来方兴地产直接把整个集团公司改名为中国金茂。

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楔形绿地
谈森兰就不能不谈到楔形绿地，楔形绿地（Green wadge）这个概念起源于19世纪初的欧洲，是指呈楔状、从城市外围插入城市中心区域的结构性城市绿地，目的是通过楔状布局的绿地，将郊野新鲜的空气带入城市，促进空气循环，从而改善和解决工业革命以后欧洲日益严重的城市居住环境空气污染等问题，缓解热岛效应，简言之，楔形绿地就是风道。
在19世纪，英国伦敦、荷兰阿姆斯特丹、俄罗斯莫斯科、日本东京的城市规划在当时都受到了楔形绿地规划思想的深刻影响，下面是俄罗斯首都莫斯科地图，大家看一下，呈环状遍布楔形绿地。

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具体到上海，实际上，早在民国时期的1946年“大上海都市计划”就已提出上海城市布局需重视多中心功能结构和环状与楔形绿地结合的空间格局，当然大家都知道，那时候都在忙别的，谈这个也比较扯。
其后，1994年完成的《上海绿地系统规划(1994—2010)》中明确引入了“环、楔”的绿地结构，相关部门开始启动《上海市城市环城绿带规划》编制，在《上海市城市总体规划(1999—2020)》中，上海规划了8片从郊区插入中心城区的楔形绿地，其中就包含东沟楔形绿地项目，该总体规划在2001年得到国务院的正式批复，标志着楔形绿地作为法定规划正式成为上海城市空间结构的重要组成部分。
于是就有了本项目——东沟楔形绿地，该规划批准于2007年7月11日，详见下图：

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这里额外插一句，海哥看到网上似乎有人对森兰项目的范围有争议，如本文之一张图所示，外高桥公司在其2016年年报里的之一节释义部分，对“森兰”范围做了官方定义：东临杨高北路、西临张杨北路、南临赵家沟河、北临航津路。也就是说森兰板块是上图规划红线范围内部分。规划红线范围之外毗邻的区域，并不是森兰板块，可称之为泛森兰板块。
回到楔形绿地，楔形绿地概念在具体实践中，不是一成不变的，也有演进，目前由最早的风道功能，演变为三大功能：
生态功能：即修复城市退化的生态系统，同时为野生动物提供栖息地和迁徙通道
游憩功能：为市民提供休闲和娱乐场所，目前国内各特大城市的楔形绿地都在着重发展游憩功能
产业功能：简单说就是以超大规模绿地所提供的一流环境作为更大卖点，来吸引产业进入，实现所谓的城市经营，这即是资源更大化利用，也是不得已而为之，因为建设楔形绿地所需的巨额投入，各城市财政基本上都没打算掏钱，只能让负责开发的企业拿出一部分土地做经营性开发，补贴建设绿地所需的投入。

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森兰绿地的规划布局
根据东沟楔形绿地土地使用规划图，森兰板块以五洲大道为界，分为特色鲜明的南北两部分，北部为商业办公区，二者之外，是规模巨大的绿地及水面，北块的控制性详细规划如下。

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注意，请读者特别注意上图中紫色的这部分，这块地名为D5-6，占地巨大，高达18.457万平米，规划用途为S2用地（轨道交通用地），这块地对森兰板块的未来至关重要，这个放在后面再说这个事。
根据外高桥公司年报，北区商业办公计容建面超过58万平米，包含地下部分的总建面超过96万平米，绝大部分已经建成投入使用。

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南部的高端住宅区地块只找到这个地块控制图，具体如下，这个图比较老，虽然有个别指标微调，但仍然是基本准确的

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目前南部高端住宅区先后建设了仁恒森兰雅苑一二三期、绿城上海御园、森兰名轩一二期、森兰星河湾及森兰名苑五个住宅项目，目前森兰岛别墅项目正在建设中，详见拙著：注定万众瞩目——浦东森兰岛别墅前瞻。

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南部高端住宅区已经建设完成了大部分，但仍有数个项目建设中或尚未启动建设，海哥简单标注了一下，详见如上位置示意图：
A：建设中的纯住宅项目森兰别墅岛
F：建设中的森兰印象城商业综合体，总建面15.35万平
B：待建的纯住宅地块A14-1，占地5.99万平，容积率1.2
C：待建的纯住宅地块A15-2，占地3.33万平，容积率0.8
D：待建的纯住宅地块A16-1，占地2.4万平，容积率0.8
E：待建的占地逾9万平米的绿地。
至于森兰的更大卖点绿地部分（含水域），经常看到宣传有2.5个世纪公园大，这事海哥还专门考证了一下，世纪公园面积140.3公顷，而在外高桥公司年报中提到，森兰绿地中的绿地及水面部分，持证面积是341.331公顷，相当于2.43个世纪公园大，加上尚未动迁、无证的E地块绿地，2.5个世纪公园大是靠谱的，结结实实的，并未夸大。

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一再跳票的森兰绿地
海哥有几个住森兰的朋友，他们常年疯狂吐槽二件事，其中之一是森兰绿地建成的一再跳票，这是他们总结的：

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不过这次终于是真的有好消息了，森兰绿地已完成95%的建设，终于全面开放了，这是森兰绿地中区的导览图，24H开放。

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森兰绿地一再跳票的背后
森兰居民盼绿地建成开放，望眼欲穿，被放了这么多次鸽子，其内心感受可想而知，但事务都有两面性，森兰绿地一再跳票的背后，对森兰居民来说，可能也不全是坏事。
在森兰绿地的准生证——批准东沟楔形绿地规划的《沪规划（2007）611号》文件中，有如下的表述：

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“以30%的开发用地同步带动70%的绿地实施”，换言之，森兰绿地的建设，*** 是不出钱的，需要外高桥自筹资金来实施。如果森兰绿地建设得快，那么就必须森兰的住宅建设得快，卖得快，用卖住宅的钱来建设绿地。
而对于已重金购入森兰的居民来说，其实森兰住宅建设得慢一些要比建设得快要好。
为啥呢？2015年森兰房子的价格和2025年价格不可能一样吧？和2030年也不可能一样吧？今后森兰每一个住宅项目的推出，都是已入住森兰居民资产升值的助推器！
而且除了资产升值之外，大家看看最早建设的森兰商都，再看看后期建设的森兰花园城，再看看建设中的森兰印象城，建设标准和开发水准确实是在不断提升。
板块开发周期适当拉长，大家有上车的机会，大家有升值的机会。
先卖两块地来缓解下大规模举债拆迁森兰绿地的资金压力，再盖三个住宅项目，卖掉攒点银子来建自己持有的那上百万方的商办和绿地公园，配套成熟了，地段大家认可了，然后再一个接一个不紧不慢的盖剩下的那几个住宅。外高桥可打得一手好牌！
这么说看起来像是为外高桥洗地，但这是事实。这样的思路和节奏掌控能力也不是谁都有的。别瞅别人，新江湾，说你呢
敬请期待后续文章……

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