“房价洼地”长沙放开限购20天：外地客涌入，北漂看房一天买下大平层 _知识分享

地产行业陷入低迷，楼市调控“优等生”长沙也坐不住了。

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图片来源：图虫创意这个毗邻洞庭湖的湖南省会城市，自2017年起接连出台楼市政策，调控力度更是一路升级，集限购、限贷、限售、限价等于一身。强有力的调控手段下，这座GDP过万亿、人口上千万，以臭豆腐、小龙虾、茶颜悦色风靡全国的“网红城市”，新房均价却常年在一万出头，是新一线城市中房价最友好的城市之一。根据长沙市住房和城乡建设局公布的2022年长沙房地产市场的相关数据，长沙的房价位于30个省会城市及直辖市第22位，房价收入比保持在7以下，而北上深的房价收入比早已超过30 。不过，自2021年下半年以来，包括长沙在内的全国楼市降温，处于房价洼地的长沙开始调整楼市政策。去年5月，长沙将购买二套房的条件从“取得房产证满4年”调整为“网签满4年”；随后，长沙再出新政，规定存量房盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算，即“租房换房票” 。局部的调整并未给楼市带来明显提振。克而瑞湖南数据显示。2022年长沙九区县商品房成交1132万平方米，同比下跌50%，是近10年来成交建面更低的一年。今年8月，长沙楼市跌入低谷，当月新房成交量仅35.86万平方米，湖南中原研究院报告称之为“近十二年最冷8月”；中指院8月“百城价格指数”显示，长沙新建住宅均价出现今年以来首次下跌。随后，长沙开始打出政策组合拳。9月1日，长沙跟随全国步伐宣布执行“认房不认贷”新政；9月22日，长沙时隔六年优化限购限售政策，居民家庭（含非本市户籍家庭）在长沙买首套商品住房，不再需要提供购房证明；商品住房网签备案满4年，可进行 ***。放开限购限售政策落地半个月，这座房价友好城市重新涌入不少外地买家。热门楼盘售楼处人头攒动，外地买房者获得入场资格券，房产中介门店实现开单。但市场提振效果能持续多久，没有人能给出一个明确的答案。外地客涌入长沙，看房一天买下大平层政策推动下，长沙楼市在十一黄金周打了一场翻身仗。中指研究院数据显示，2023年国庆假期期间，长沙成交面积为20.1万平方米，日均成交面积较2019年国庆期间上涨133%，新建商品住宅的成交面积位列35城中第二，仅略低于武汉。湖南中原研究院数据显示，国庆期间长沙成交套数1387套，同比上涨超两成，为近三年峰值，期间开盘去化率83% 。另据各家项目披露，华润置地长沙润府新政落地三天销售额超1.5亿；龙湖舜山府三天劲销约1亿；招商蛇口·滨江境、招商蛇口·江山境双盘周末热销约2亿……

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国庆期间某长沙楼盘售楼处，受访者供图在这一波行情回升中，外地买家成为重要购买力之一。湖南中原研究院数据显示，国庆成交数据中，湖南地级市客户占比23%、省外客户占比14% 。“售楼处的外地车辆都多了，有些外地客户在新政之一个周末就冲来售楼处了，我们连续几天都是凌晨一点多下班。”某楼盘的开发商销售人员称，部分房型需要“抢购” 。根据“9.22”新政，长沙本市及非户籍家庭购买首套房均不需要提供购房证明，极大地 *** 外地人口在长沙首次购房，而过往则要求“非本市户籍家庭+2年社保或个税”才能购房。“热烈欢迎地市州看房团”“热烈欢迎大湾区看房团”，国庆期间，长沙市府板块的万科森林公园售楼处挂出横幅。长沙万科方面告诉时代财经，新政发布后公司迅速布局湖南其他地州市市场，组织当地经纪人宣讲、约访和带看长沙项目，在营销策略上抢占先机。据其提供数据，双节期间万科森林公园来访客户中外地客户占33%，成交占40% 。郑芸是在新政后获得了购房入场券的人，她将定义自己为“沪籍北漂金融打工人”，由于户口和工作地不一致问题，买房一直搁置，“我们算过积分，在北京短时间内没办法落户；之前的单位解决了上海户口，但目前在上海没有适合的工作机会，而且品质好的学区房也够不上。”孩子的入学教育问题，让郑芸在一年前将长沙买房的想法提上日程。“我们都是从小地方考出来的，自然想让孩子读更好的学校，于是想在长沙买个品质好的学区房托底。”在郑芸看来，尽管长沙的就业机会、经济发展比不上苏州、杭州、成都等新一线城市，但房价友好、教育也不差，“是我们目前更好的退路。”“9.22”新政的出台，直接缩短了郑芸的决策时间。国庆假期末尾，郑芸在长沙一天看了四套房，速战速决签约了招商蛇口·江山境的一套225平方米大平层，“中介说观沙岭板块后面的新盘价格只会比现在更高，正好符合学区和保值需求就决定了。”值得一提的是，由于房价便宜，长沙的购房者通常会选择大面积的房子，贝壳研究院此前发布的《2021年新居住消费调查报告》就指出，长沙套均成交面积超过100平方米。在不少长沙购房客看来，140平方米以下的户型甚至被称为“刚需” 。二手挂牌量激增，中介门店成交翻倍除了新房市场快速回暖，限售等政策的调整也让二手房市场躁动起来。在经历年初楼市小阳春后，长沙二手房市场降温，价格出现数月的阴跌，一部分“老破小”房源率先降价。新政后，二手房迅速反应，市场挂牌量激增。根据最新政策，限售年限缩短，网签备案满4年即可 *** 交易；而此前长达六年的政策则要求须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易，考虑到从买房到交房、拿证需要2-4年时间，实际限售时间更长。限售政策放松，释放了一批次新房流入交易市场。湖南中原研究院执行院长陈世霞向时代财经称，根据中原监测统计的贝壳、新环境两家中介平台数据，限购限售放开后，长沙二手房挂牌量超6万套，新增了近12%，同时二手房价格有0.1%的微涨。“限售放开后，我们在后台看到有小区一瞬间就更新了很多房源。”长沙某贝壳加盟门店负责人王珂称。王珂感慨，今年下半年长沙二手房市场可以用“惨”字形容，“许多业主要么没达到交易资格，要么不愿意去贱卖，我们门店也有人几个月没开单了，每个人一天能带看两组就不错了。”之前为没客户而烦恼的房产中介们，新政后迎来了一阵忙碌。王珂介绍，其门店共有8个人，国庆期间有同事从早到晚一直在带看，甚至因为没有档期，只能将部分客户的看房安排在其他时间。10月之一周，王珂门店的一二手房签约数量已达21套，“每个人都开单了，最多的卖了5套，平时门店一周可能也就成交两三套，最多不超过五套，算是今年以来的巅峰。”另据贝壳长沙站统计，今年国庆期间二手房客户咨询量同比增长145%，带看量增长34%，成交量增长190% 。二手房业主张浩也趁着窗口期将长沙老家的毛坯房挂上了中介平台。由于房子的位置、面积、户型、楼层具有一定优势，仅仅挂牌了一周，张浩就在10月2日将房子卖了出去，“没想到会这么顺利。”另有业主也告诉时代财经，名下的江景房此前已挂牌了近一年，但有意向的客户寥寥。近期一系列新政后，房子在挂牌中介平台上的浏览量明显上升，最终在10月4日将房子卖出。尽管顺利完成出售，该业主却略有遗憾，“跟买家拉锯战了一天，成交价比预期地低了几万，不过把房子卖了之后，现有的房贷压力就没那么大了。”买房者等“价格洼地”，开发商不敢涨价尽管长沙楼市在刚过去的黄金周创造了近三年更好成绩，但这阵“暖风”究竟能够吹多久，大家心里都没有底。这种谨慎的心态从开发商的营销和定价策略也可以窥探一二。根据湖南中原研究院监测，对比去年国庆，今年开展营销活动的项目同比上涨30%，超八成项目开通中介渠道销售，同比增加9% 。国庆期间共监控到29个项目有调价动作，占比32%，相较于国庆假期前实际成交价格有所下降，浮动范围区间位3-18% 。在过去楼市回暖之时，楼盘收回折扣或涨价现象并不少见，如今却悄无声息。长沙万科方面对时代财经称，目前楼盘定价上确实比较谨慎，基本上还是保持新政前的一些优惠策略。另一央企长沙项目销售李华则告诉时代财经，所在项目预计年底才开盘，但为抓住这波政策红利期，在节前便开放售楼处，启动长达数月的蓄客。至于定价，李华称首开价格会较低，“目前肯定不会涨价，虽然到访量和意向登记量还可以，但也明显感受到购房者的观望情绪比较重” 。