这两年国家对房地产行业的调控是越来越严,例如去年8月份的“三道红线”,目的就是为了降低房企的负债率,降低房企扩张速度 。
而今年央行的“限贷令”,同样是控制资金无限制地流向房地产行业 。包括前段时间银监会严查消费贷、经营贷等资金违规流入楼市 。由此可以看出,国家在有意地控制资金流入房地产行业 。这就造成很多房企融资难度增加,资金链比较紧张 。
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而且今年楼市遇冷,很多城市的房价都出现了下跌的趋势 。很多开发商想年底以价换量快速回笼资金,但降价销售会面临两个问题 。
首先就是老业主不同意开发商降价出售,例如前几天南京几个开发商想降价促销,老业主连夜赶到售楼部阻扰,要求开发商退房退差价,最后开发商不得不停止促销活动,甚至还有一些楼盘出现了打砸售楼部的情况 。
其次就是现在很多人买房有着买涨不买跌的心理,过去房价持续上涨时,他们会选择毫不犹豫的买房,甚至很多售楼部排起了长队买房 。因为房价在持续上涨,买房就等于赚钱,所以人们的买房积极性高 。
但如今房价下跌,很多人观望情绪变得更加浓重,不敢轻易买房,怕自己买房后房价会继续下跌,亏了自己的血汗钱 。
这就造成尽管我国很多城市的房企都在打折促销买房,但成交量却在持续走低 。
一方面国家调控政策不断收紧,控制资金流入房地产行业,另一方面是房子卖不出去,回笼资金不畅 。
所以这两年对于房企来说是非常困难的两年,甚至很多原来我们认为实力比较雄厚的房企也在破产边缘挣扎 。
根据相关数据显示,在2021年的上半年,我国宣布破产的房企就达到了300多家 。大量房企破产就会造成很多正在开发的楼盘被停滞,如果找不到其他房企接盘就可能有烂尾的风险 。
【如果期房烂尾了业主怎么办 期房面临烂尾了业主怎么办】
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例如我郑州的一位同学老李,今年一直在为他购买的一套房子发愁 。老李是在2019年中选择在郑州的西郊买了一套房子,那时郑州的房价还处于高位,即使是远郊房但价格也在10000元/平左右 。房子总价格在120万左右,首付36万,剩下的选择贷款 。
但去年由于疫情原因,开发商突然宣布破产,造成楼盘施工停滞了下来 。虽然老李也联合其他业主不断维权,但也没能挡住房子烂尾的结局 。
房子烂尾后老李非常痛心,买房几乎花光全家的所有积蓄,没想到是这样的结局 。
他说现在每个月还要还着银行5000多元的房贷,看着烂尾的房子,不知道未来是否还有住上的可能,实在没有继续还贷的耐心 。
所以老李就有了退房和断供的想法 。对于这个问题,老李还特意来咨询我,问我能不能选择退房断供,我给他的答案是否定的,原因主要有以下两点 。
第一:退房可能损失更大
我们知道楼盘出现烂尾的主要原因可能是因为房企资金链断裂,最后破产造成的 。也就是说开发商已经破产没有钱了,要么已经卷钱跑路了 。
这个时候你去退房,开发商根本没有钱退给你,要么给你打个白条,要么把锅甩给政府和银行 。所以选择去退房能把钱要回来的可能性几乎为零 。
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其次退购房后可能损失更大,因为根据我国现有的司法解释,购房者拥有优先权 。什么是购房者优先权,也就是说司法为了保护购房者权益,房企出现破产清算的情况时,房企清算后的资产要优先给购房者补偿,然后才是其他债务 。
所以如果你不选择退房,你还是购房者,开发商清算后的资产会优先补偿给你,但一旦退了房就属于开发商其他债务,此时补偿只能靠后 。
我们知道大多数房企破产后基本都是资不抵债了,购房者的债务都还不清,更何况其他债务,所以你如果选择退房,最后可能是“房财两空” 。
第二:断供会影响征信
从法律层面来说,购房者在买房时和银行签订的是借款合同,双方只存在借贷关系,与买房是否赔钱或者烂尾没有任何关系 。
就像你贷款做生意,银行只负责贷款,至于你做生意是赚是赔和银行没有半毛钱关系,即使你做生意赔个底掉,银行的钱你照样要还 。
买房也是一样,如果你因为烂尾就选择断供,那么银行就会冻结你个人银行账户、划走银行卡上剩余资金、银行甚至有权变卖你的其他资产来冲抵剩下所还款项 。
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