开发商虚假宣传的认定及处罚法律分析：第一 ， 不要轻信开发商的广告宣传 。要理性审视广告内容 ， 并要求开发商把广告宣传的承诺写入合同约定条款 。第二 ， 不要轻易交付定金 ， 否则一旦改变主意 ， 难以索还定金 。第三 ， 收集与查证关于所购房屋的信息 。购房者在买房之前要持理性的态度 ， 若确定购买 ， 到规划部门、房管部门以及建设部门做资料查询 ， 一般小区的消息在房管部门和建设部门有相应的公示 ， 购房者也可以向相关部门具体科室咨询 。第四 ， 开发商关于承诺的配套设施 ， 最好向当地规划门咨询核实 ， 并要求将期待的规范设施写进合同 。第五 ， 消费者购买“精装房”、“学区房”、或者对小区的配套设施有要求时 ， 最好在合同中明确“精装房”的装修标准、所用材质、价格、质量标准、售后服务 ， “学区房”关于保证买房一定能让孩子就读名校 ， 以及违约后的赔偿等内容 。将比较重要或直接影响购房决策的宣传内容加入到合同正式文本或合同附件中 ， 以便于在产生纠纷时更好地维护自身权益 。第六 ， 注意证据的收集 。购房者在购房过程中注意收集开发商宣传册、视频、样板房照片以及小区的规划图 ， 这些都可以作为日后维权的证据 。第七 ， 注意合同中的免责条款 。一般协议里有“最终交付以政府规划或最终确定的示意图为准”类似的字眼 ， 购房者在签订的时候需谨慎 ， 因为一旦签订 ， 将来面临着即时其存在不实宣传或虚假宣传或者欺诈宣传的情况下维权时会存在一些障碍 。
法律依据：《中华人民共和国宪法》 第二十七条 一切国家机关实行精简的原则 ， 实行工作责任制 ， 实行工作人员的培训和考核制度 ， 不断提高工作质量和工作效率 ， 反对官僚主义 。一切国家机关和国家工作人员必须依靠人民的支持 ， 经常保持同人民的密切联系 ， 倾听人民的意见和建议 ， 接受人民的监督 ， 努力为人民服务 。国家工作人员就职时应当依照法律规定公开进行宪法宣誓 。
房地产虚假宣传的认定及处罚【开发商虚假宣传是否构成欺诈】经营者违反规定对其商品作虚假或者引人误解的商业宣传 ， 或者通过组织虚假交易等方式帮助其他经营者进行虚假或者引人误解的商业宣传的 ， 由监督检查部门责令停止违法行为 ， 处二十万元以上一百万元以下的罚款 。
【法律分析】
虚假宣传需要承担的法律责任：1、广告主责任 。经营者利用广告和其他方法；对商品作引人误解的虚假广告的 ， 监督检查部门应责令停止违法行为 ， 消除影响 ， 并可根据情节处1万元以上20万元以下的罚款 。2、广告经营者责任 。广告经营者在明知或应知情况下；代理、设计、制作、发布虚假广告的 ， 监督检查部门应当责令停止违法行为 ， 没收违法所得 ， 并依法处以罚款 。3、连带责任 。发布虚假广告 ， 欺骗、误导消费者 ， 使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的；由广告主依法承担民事责任 。广告经营者、广告发布者不能提供广告主的真实名称、地址和有效联系方式的 ， 消费者可以要求广告经营者、广告发布者先行赔偿 。
【法律依据】
《中华人民共和国反不正当竞争法》 第二十条 经营者违反本法第八条规定对其商品作虚假或者引人误解的商业宣传 ， 或者通过组织虚假交易等方式帮助其他经营者进行虚假或者引人误解的商业宣传的 ， 由监督检查部门责令停止违法行为 ， 处二十万元以上一百万元以下的罚款；情节严重的 ， 处一百万元以上二百万元以下的罚款 ， 可以吊销营业执照 。经营者违反本法第八条规定 ， 属于发布虚假广告的 ， 依照《中华人民共和国广告法》的规定处罚 。