蓝光发展|蓝光发展急降杠杆( 二 ) 经济观察报记者田国宝3月3日

拿地成本上升，一方面源于蓝光发展房地产业务布局向高能级城市转变的原因，也有部分地块溢价较高的因素。
Wind数据显示， 2020年蓝光发展拿地公布溢价率的52幅土地中，溢价率超过30%的有37幅，成交总价达到了282亿元；其中有21幅土地溢价率超过50% ， 5幅土地的溢价率超过100% 。南阳和信阳的两幅宅地的溢价率均达到了150% 。
其中信阳地块楼面价在3400元/平方米左右，目前项目销售均价6500元/平方米左右，土地单价占平均售价52%左右；南阳地块楼面价在4200元/平方米左右，目前还未开盘，周边在售项目均价普遍在8000元-10000元/平方米左右。
信阳和南阳地块虽然溢价率较高，但地价售价比普遍还维持在50%左右。但蓝光发展的个别地块地价售价比还要更高。 2020年7月，蓝光发展在江苏海门获得的一幅住宅用地，楼面价达到了1.3万元/平方米，溢价率100% ，参考周边在售项目，地价售价比在65%-86%左右。
在全国主要城市普遍限价的情况下，蓝光发展如何消化这些高溢价土地？上述接近蓝光人士透露， 2020年，蓝光发展部分城市的个别拿地确实有些高，但好在蓝光主要布局在三四线城市，受限价影响相对较小。
三道红线消息出来后，蓝光开始放缓拿地节奏。在2020年352亿元拿地金额中， 1-8月拿地金额295亿元，而9-12月四个月的时间，蓝光在拿地上仅花费了57亿元。
进入2021年后，对较为火热的土地市场，蓝光发展表现出了克制，前两个月拿地金额不到10亿元。
截至2019年底，蓝光发展的土地储备为1773万平方米，其2020年销售面积为1205万平方米，新增土地面积为716万平方米，算下来，到2020年底，蓝光发展的土地储备大约在1284万平方米左右。这一土地储备与蓝光发展2020年销售面积基本持平，与时代中国、中骏和佳兆业集团控股有限公司等同规模房企相比还有一定差距。
虽然经过2019年和2020年两年扩张后，蓝光发展基本稳住了规模，有息负债的基数也扩大了，但降杠杆还是保规模，对于蓝光发展而言，无疑仍是一道选择题。