美股新股前瞻 | 办公界“二房东”筑梦之星(BDS.US)能否改写行业命运?( 二 ) 2015年

文章图片
将成本拆开来看，公司收入成本主要包括：向房东支付的租赁费用;折旧和摊销;财产管理费用;其他费用。其中，收入成本的最大头租赁成本一项，占收比于2018、2019年度及2020年半年度则分别达68.84%、92.12%、95.41% ，基本覆盖了公司当期内全部收入，成为公司近几年难以扭亏为盈的主要原因。
从上述成本构成情况来看，在当前运营模式下，公司基本是在为一房东打工。其中，在空间入住率于2020年达到81%的情况下，公司依然净亏损率依然达到65.86% 。背后是公司因快速扩张而采取了较为激进的优惠促销力度，还是共享办公自身较难盈利的行业属性不得而知。
而从资本层面思考，业内人士认为，共享办公玩家走品牌化和规模化运营路线没有错，但需要有标准化的产品进行迭代升级，切入一些更有实质性效果的运营方式。其次，纯轻资产和纯重资产在共享办公行业而言不现实，抱团取暖更有利于形成有价值的资产。
从行业规模来看，据Frost&Sullivan预计，中国共享办公市场规模于2014-2019年期间实现复合年均增长率69.5% ，预计2023年市场规模将进一步以复合年均增长率40.3%增长至1000.03亿元人民币。一线城市共享办公空间渗透率有望由2019年的7.4%提升至2023年的8.9% 。

文章图片
然而，从共享办公的商业模式来看，初创企业在完成孵化走上正轨后，往往不愿意继续呆在共享办公空间，与陌生人社交结交朋友后会将社会关系转移至微信等熟人社交如出一辙。由此，不断吸纳新的初创项目以及发展稳定的ToB方向尤为重要。
回头来看共享办公的发展之路，前有Wework上市无望，后有优客工场(UK.US)流血上市。虽然已成为共享经济中率先走到二级市场的行业，但共享办公的发展仍然充满波折与不确定。而对于尚未探明前路的筑梦之星而言，成功实现美国上市的任务或依然艰巨。