细细的红线｜美的置业千亿一年( 二 ) 编者按：2020年

2020年中期，美的置业净负债率降至86.8% ，虽然和2019年相比降幅并不算太高，但从趋势来看却一直稳定下降。

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这得益于美的置业从上市之后就一直在优化财务结构，在2020年8月的中期业绩会上，执行董事兼首席财务官林戈曾多次强调“健康财务指标”的重要性。
“我们重新审视所提到的资产负债结构优化，要平衡好规模、利润以及负债的三角关系，这是非常重要的课题。 ”
事实上，单独观察美的置业去年的一些融资，利率水平更能说明问题。
比如， 2月发行的一笔2+2期限公司债，利率低至4%；8月拟再发行一笔2+2期限公司债，利率再次降低至3.98% ，创下公司发债利率历史新低。截至2020年中期期末，加权平均融资成本降低至5.52% 。
9月16日，美的置业完成发行10亿元公司债，其中，品种一发行规模为8.4亿元，最终票面利率为4.40%；品种二发行规模为1.6亿元，最终票面利率为3.99% 。

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数据来源：企业公告观点指数整理
作为一个销售规模刚过千亿的房企，如果不是背后有美的集团的背书和支持，这样的融资成本是很难获得的。
事实上， 2020年，海外债券票面利率能在4.0%以下的房企有龙湖、绿城，而头部房企如万科、保利、中海等发行公司债票面利率才能在3.6%以下。
另一方面，或许是因为越来越低的融资成本，或许是为了有足够资金满足快速发展的需要，美的置业的融资规模出现了明显上升。
根据年报数据，美的置业负债总额由2017年的1008.14亿元上升至2020年中期的2213.48亿元，两年半内总负债增长119.56个百分点、净增长1205.34亿元。
具体债务结构方面，截至2020年6月底，银行借款占比超过六成，为64% ，公司债占比21% 。集团持有的总现金及银行结余为260亿元，尚未动用的银行授信额度为874亿元；一年内到期债务占债务总额比重为21% ，现金短债比为2.26 。
可以看出，美的置业融资主要还是依赖国内渠道，同时也在积极尝试更多的融资方式。
比如在2020年，进行了几次购房尾款资产证券化。
2020年1月21日及22日，美的置业发行了共计7.54亿元证券化产品，利率为5.85% ，发行机构为国泰君安和中山证券。
2020年3月26日，美的置业发行12.46亿元证券化产品，利率为4.98% ，发行机构包括国泰君安、申港证券、中信证券和中山证券。
而在境外融资方面， 2019年6月落地首笔29亿港元银团贷款，期限为3年，执行利率Hibor+2.73%；2020年7月，第二笔3年期银团贷，金额为10.5亿港币及0.6亿美元，设置总额不超过11.7亿港币或等值美元的绿鞋期权，执行利率Hibor+2.6% 。
重仓与旧改
美的置业发布的2020年中报显示，上半年结算毛利率下降，营收增幅和归母净利的增幅并不对等，出现了“增收不增利”的现象。
上半年业绩报表结算毛利率下降的情况并不少见，房地产行业激烈竞争导致过往趋高的毛利率回归正常水平，经营相对稳健的万科和中海结算毛利率也出现下降趋势，分别由上年同期36.2%、34.9%下降至31.8%、30.6% 。
相比之下，美的置业2020年中期结算毛利率下滑9.5个百分点至26.4% ，下滑幅度高于同等规模房企的平均水平。
据资本市场人士分析， 2017-2019年拿地价格较高，但房价调控政策并没相应地放开，导致了毛利率下降。
此前观点指数曾统计，随着重仓城市能级上升，美的置业销售均价由2016年6936元/平方米上升至2019年10100元/平方米。另一方面，扩储成本也随之上升， 2018年和2019中期美的置业拿地均价/销售均价比分别为29%、39% 。
2020年，美的置业依然维持了快节奏的拿地速度，以及较高的拿地溢价。上半年新增24个地块，集中在15个城市，新增二线及以上445万平方米，占比88% 。
拿地区域来看，上半年美的置业在长三角区域新增土地建面245万平方米，占比48% ，大本营珠三角新增土储建面为34万平方米，占比7% 。可以对比的是， 2019年长三角和珠三角新增土地建面占比分别为32%、15% 。
对长三角区域的布局和深耕，始于美的置业从2010年就开始的全国化布局，当时先后落子贵阳、株洲、顺德、徐州、高明等五城市，取得约2000亩土地。
在徐州的基础上，美的置业随后开始了对长三角地区的布局。

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