史可法|这里会成为上海下一个陆家嘴吗！( 三 ) 陆波岸|南宁市|南湖|春雨|南宁

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但是尴尬的问题来了，既然金茂北外滩这么好，那为什么大家提到CBD，首先想到的还是陆家嘴或者外滩呢？我们可以大胆揣测一下1 金茂北外滩总占地面积约为30万㎡，陆家嘴金融区规划开发的区域为680万㎡，这种量级差别还是很大的，期望通过30w方的改变达到陆家嘴689w方的效果，显然很难2 当然，这还只是占地面积上的粗暴比较，陆家嘴背后是国家级规划，这里是1990年开发开放浦东后，在上海浦东设立的中国唯一以“金融贸易”命名的国家级开发区3 不得不提的一点事，金茂北外滩是独栋出售，也就是说一栋楼就是一家企业，34栋办公建筑，34家企业，这跟陆家嘴企业在企业数量存在差距，很难形成规模效应另外，不能称其为一点，但是同样会对项目产生影响的因素——同样是滨江，外滩、陆家嘴的“身后”分别是黄浦区、浦东区，而北外滩是稍弱一些的虹口区，这背后的经济基本面以及人口的支撑稍弱于前两位但是以后呢？

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这里会成为下一个陆家嘴吗？

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虹口北外滩，是上世纪著名的货运码头，但随着水运的衰弱，北外滩的码头功能也逐渐退化，到上世纪末90年代初，北外滩出现在政府批文里的定位是这样的：国务院关于上海市两个中建设的批中中明确：“发展北外滩、陆家嘴、临港等航运服务集聚区”。上海市明确了北外滩重点发展的六功能，持北外滩“发展航运交易、航运融、航运咨询、岸服务、航运仲裁、国际客运等航运服务业”于是，北外滩的码头功能被调整，改造提上日程，而学习的对象正是伦敦同为城市老码头的“金丝雀码头”

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这里曾经也是“不夜码头”，到上世纪60年代，海运事业的萎缩，80年代，金丝雀码头彻底被废弃，但很快就迎来了“第二春”一家加拿大开发公司包下这块地盘，18个月内建成7.5座高楼，并且凭借着很棒的开发运营功力，成功吸引像汇丰、花旗、渣打、英格兰等银行入驻，变身新兴CBD许多银行的总部、分部和商业巨头的总公司——汇丰银行、花旗银行、巴克莱银行以及英格兰银行、渣打银行进驻金丝雀，没想到原本被废弃的港区，变成了新兴那同样的命运会不会也落在北外滩头上呢？这里有两个理由可以参考下：1 规划，国家十分重视对于北外滩、东外滩的开发，并且有很大期许近期，虹口区区长胡广杰也表示：目前北外滩已是上海全球资产管理中心和金融科技中心的核心承载区之一，未来北外滩将重点发展商务办公、公共文化、商业服务三大核心功能同时，北外滩也率先布局了新一代信息基础设施，5G基站覆盖密度为全市第一，成为全球网速最快的地区之一胡广杰说：“未来的北外滩，金融、航运、科技等产业蓬勃发展，总部经济、涉外经济以及苏州河以北的商业商贸中心熠熠生辉，构成一幅新时代虹口版的‘清明上河图’”2 虹口区，目前我们已经看到虹口区的拆迁动作正在加快像瑞虹新城项目，以前都是几年推出一期，现在的节奏是上半年推一期，下半年推一期另外，虹口区的土拍市场也很火热，这意味着未来虹口区的人口会越来越多，而人口的到来，为板块发展带来的就是最深入、最持久的动力说在最后，北外滩可能成为下一个陆家嘴，但是陆家嘴永远成不了北外滩，这背后的一个根本原因就是我们前文提到的四个字：产城联动“产城联动”开发模式，意味着土地不是被一块块散卖出去的，而是在很大的一块区域内，进行整体开发也就是说，不仅仅建造办公楼，还根据地形、水文等自然地理条件，构建滨江景观带、绿化带、人行回廊等等，更重要的是，还要引进产业，这对于一个区域整体发展而言是有长远利好的而且随着“金茂北外滩”的出现，其所在虹口北外滩板块，也被整体盘活了，各类商业和住宅用地正在不断被划出，待启动

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那为什么像金茂北外滩这样的“产城联动”规划越来越少？又为什么是金茂做了“产城联动”这件事呢？第一个问题，跟3点因素有关，其一，金茂北外滩这个规划离现在已经很久远了，很多城市规划规则都发生了改变其二，寸土寸金的上海，土地供不应求，更不用说内环内的滨江地带，土地资源已经进入绝版倒计时，像北外滩滨江的低密开发强度，很难再有其三，也可以回答了第二个问题，能做“产城联动”的开发商，少之又少，在房企高负债率的时代，各家不得不追逐高周转，能静下来用心开发一个项目，乃至一个“小城”的开发商太稀缺了而金茂当时能拿下北外滩滨江这个地块，也是因为它对城市开发的匠心精神以及超强的商业运营能力比如说，金茂北外滩这些绿色建筑群，其中所有的绿建投入都增加了项目成本，而带来的回报是给到实际使用人的，他们未来的投入会非常低总而言之，现在上海的北外滩，正在不断加速崛起，而北外滩滨江因为“产城联动”，它的商业价值、城市价值，正在逐渐超出我们的预期以上为正文，来自巧克丽丽