宅基地不是你说卖就卖，小心得不偿失！随着国家新型城镇化建设的推

随着国家新型城镇化建设的推进，越来越多的农民洗脚上田，进城买房，过上了城里的生活。在这种情况下，农村有大量的闲置房，闲置的宅基地。那么，农村的宅基地可不可以买卖或转让？

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对此，北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师提醒大家，依据我国法律规定，宅基地的所有权和使用权是分离的，宅基地的所有权属于农民集体，使用权属于集体经济组织成员。宅基地使用权不可以单独转让，而应在特定条件下随房屋所有权主体的转移而转移。

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【宅基地不是你说卖就卖，小心得不偿失！】第一、宅基地使用权转让满足四个条件：
1、要经本集体经济组织同意;
2、转让人与受让人为同一集体经济组织成员。农村土地属于集体所有，因此其流转也只能在本集体经济组织以内，不能够进入一级市场交易;
3、受让人必须满足宅基地申请条件;
4、宅基地使用权不能单独转让，需与住房一并转让。

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第二、宅基地使用权转让遵循三个原则：
1、农村宅基地买卖需进行权利（使用权）主体变更登记
《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭据。需要注意的是宅基地房屋买卖，除了要到房屋管理部门办理产权过户登记手续，还要进行宅基地使用权的主体变更。如果不进行宅基地使用权的变更，房屋根本就没有发生转移。
2、宅基地购买者的资格有限制
宅基地使用权只可在本集体经济组织内部自由转让，如果转让给城市居民或其他农业集体经济组织成员，将不符合法定的条件。解决方法：转让时，购买者已经将户口迁入本乡或本村，成为本集体经济组织内部成员。
3、转让后原则：“一户一宅”
《土地管理法》明确规定，宅基地遵守“一户一宅”的标准。双方进行宅基地买卖是，应该满足这个标准的限制。如果宅基地数量超标，以后进行分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，超过部分需归还集体经济组织。

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第三、农村自建房买卖也要注意以下三点：
1、城里人不能到农村购买自建房
2、受让方要符合“一户一宅”政策
3、农村自建房买卖要征得集体的同意

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史律师特别提醒：
涉及到房屋买卖都不是小事，合同是必须要有的，在取得村委会的同意之后，交易双方一定要签订买卖合同，而且要及时进行不动产权变更登记。因为《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。