2021年万科“逆势冲高”拉起行业强者较量帷幕( 二 ) “万科作为行业龙头企业

不仅仅是万科，随着“三条红线”的正式实行，对于“踩线”房企来说，面临降负债和促增长双重挑战，不少房企由于资金面收紧，被迫降低周转。在此形势下，去化回款将作为企业资金来源渠道的重要性更加凸显。
表：2020年部分房企抓回款营销举措

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数据来源：CRIC
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万科押宝精细化、信息化管理
当前越来越多的房企陷入“增收不增利”的困境，我们认为，这一问题的症结仍在增长方式上。
年报显示， 2019年万科归母净利润为388.7亿元，而2021年，万科目前归母净利润为实现500亿元，从388.7亿元到500亿元，要求年均复合增长率保持13.4% 。
数据显示，近两年来，万科无论是毛利率还是净利率都在走低， 2020年1-9月毛利率为27.1% ，其中房地产开发及相关资产经营业务收入毛利率为22.9% ，净利率为12% ，都低于前两年水平。
表：万科2018年以来利润率情况

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【2021年万科“逆势冲高”拉起行业强者较量帷幕】注：房地产业务毛利率扣除税金及附加
数据来源：企业公告、CRIC
对此，万科方面将管理时代的效益来源主要归为内部精细化管理、信息化管理。
从其2021年目标中可以看出，万科全员推行OKR绩效考核体系，并在区域上划分了南方、上海、北方、中西部、西北五大区域BG 。 2021年5大区域BG除了实行1363（即：每月1次月度例会、解决未来3个月经营安排、设定6个季度的滚动经营计划、设定未来3年的事业计划书每年检讨一次）管控体系外，还加强了投融资工作要求，以及针对全周期客户需求的解决方案，并强调了协同工作。
OKR体系具备自下而上、公开透明、敏捷等特征，万科通过区域BG、业务BG式管理，以各区域、各业务效率最大化带动企业整体管理效率与效益的提升。
同时，值得注意的是，尽管2021年万科提出较高的规模增长目标，但同时设定长期库存目标降低至一半，这也意味着不能通过大量供货推高业绩，侧面对于项目去化率有所要求。市场下行中，项目容错率也在降低，任何项目的失败都可能产生连带影响，因此要从拿地、定位、设计、建设、营销、管理等各阶段严格把控，确保“做一成一” ，提高项目去化效率。
而管理手段上，则是继续增强科技手段在运营与管理上的运用，符合行业数字化发展趋势，未来也在各房企的竞争比拼中所占的权重也会越来越高。
总的来看，万科2021年的六大目标归纳起来即是：安全性增长、有质量的增长，具体战略打法与郁亮对管理红利定义的关键五点（创造价值、建立竞争优势、长期主义、科技赋能、精细运营）交相呼应，确定了“均好”的竞争战略走向。
我们认为，从万科逆势冲高的行径来看，未来市场仍或存在机会，但是是属于强者之间的较量，对于任何房企来说，在“长期主义”下，企业保持成长力是关键，一方面要不断强化竞争优势，另一方面要做到“均好无短板” 。