2021年万科“逆势冲高”拉起行业强者较量帷幕 “万科作为行业龙头企业

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万科作为行业龙头企业，一举一动都在行业内具备引领风向的作用， 2020年只剩下最后3天的时候，万科召开了一场2021年目标与行动大会。这场会议涉集团线上线下几万人参与，会议现场以OKR的形式推出了2021年的工作任务。
OKR（ObjectivesandKeyResults）即目标与关键成果法，是一套明确和跟踪目标及其完成情况的管理工具和方法， OKR的主要目标是明确公司和团队的“目标”以及明确每个目标达成的可衡量的“关键结果” 。
简单来说，是以结果为导向的工作方法，可分为季度目标、年度目标等。
万科推行OKR管理法，并为2021年定下6大目标，即：利润增长；回归绿档；五大区域BG做好基本盘；物业BG尽快找到关键路径，有重点的突破和发展；打造冠军组织；科技赋能。
这6大目标涉及利润、财务、业务、组织、科技多维度，全面阐述了新环境下万科未来的战略新打法。
我们从万科“高位起跳”的战略来看，判断未来市场仍或存在机会。过去三年增速较缓、遭中国恒大集团反超的万科，能否通过这6大目标，成功“逆势冲高” ，回归绿档，还要看其内部精细化、信息化管理。
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2021年万科“高位起跳”
从万科提及的6大目标来看，其对2021年销售、回款、利润、现金流都给出了具体指标。分别为销售规模达到7900亿，回款率达到95% ，归母净利润实现500亿，投资前现金流达到2000亿。
万科将2021年销售目标定在7900亿元，意味着2021年增长率要达到12% 。目前，行业前三销售规模均超过了7000亿元，分别是碧桂园、恒大、万科，其中，碧桂园于2018年突破7000亿，随后2年都保持了个位数的低速增长，恒大在大跨步迈入7000亿之后，将2021年的销售目标定在7500亿，增速降至3.7% ，仅万科在行业“零增长”甚至是“负增长”预期下，选择“高位起跳” 。
究其缘由，一方面，过去三年，万科增长速度确实太慢，行业排版被恒大反超，让出第二位次，排名第三，这在企业“竞争战略”下不容乐观。另外一方面，尽管当前行业增速放缓，市场面临下行压力，但从企业个体角度来说，在控风险的前提下，从区域、城市布局，产品结构安排，营销策略制定等方面来看，依然还是可以找到增长路径，而万科在这些方面都具备自己的优势。
从万科的历年表现来看，万科也曾多次逆市而起，如在2008年金融危机背景下，全国房地产市场大幅萎缩，万科在市场下行中表现出较强的韧性。
据观察，自“三条红线”提出后，万科在投资与销售两方面都出现了加速迹象，尤其是在2020年12月，单月销售1015.4亿元，同比增长77% ，投资金额532.9亿元，达单月最高。 2021年1月，万科销售业绩延续12月高增长，单月全口径销售702亿元，单月销售排名再次登顶。
我们认为，尽管在当前行业发展趋势下，规模不再至上，但增长能力仍是“长期主义”下竞争力的一个重要体现。
图：碧桂园、恒大、万科2018年以来销售对比

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数据来源：企业公告、CRIC
02
“回归绿档”力求回款率达到95%
自2020年8月底“三条红线”的提出，债务情况开始成为各大房企持续增长过程中的“软肋” 。如恒大2021年“降速发展”的第一大重任即“降负债” 。
在新规管控下，原先的“三高”扩张路径被切断，行业开始更强调财务安全增长，房企在追求规模增长中既要对融资进行合理控制，企业的流动性也需有所保障。
从万科提出的6大目标来看，目前万科在“三条红线”中仅一条踩线，即“剔除预付款后的资产负债率”踩线，万科要销售7000亿之上提出业绩增长12%的同时“回归绿档” ，其关键在于财务相对稳健，并对企业回款和现金流提出要求， 2021年万科要力求回款率达到95%、投资前现金流要达到2000亿。
我们根据年报，粗略估算出万科2020年上半年末投资前的现金流约为1392亿元（投资前现金流=2020年上半年末流动现金净额+购买商品、接受劳务收到的现金+投资活动现金流出），该数值与2000亿元有一定差距，随着下半年“三条红线”的提出，万科作为黄档企业，融资在一定程度受到限制，具体能否达到2000亿目标，更加依赖于回款能力。