康桥悦生活的“儒林”外史｜穿透IPO( 二 ) ：康桥悦生活的“儒林”外史

起家于郑州的康桥悦生活，在河南大本营迅速发展成当地的龙头物企。截至2019年12月31日，就在管建筑面积而言，其在河南省的物业服务百强企业中排名第二。

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但也因为长期固于河南，其对外拓疆的步伐较缓慢，目前，康桥悦生活拥有100个在管物业，覆盖三个省份，分别是河南、湖北和浙江，来自河南的物业管理服务收入占比超过9成，约1.67亿元。
增值服务拉高毛利率
物业管理服务作为劳动密集型行业，如何提升普遍较低的毛利率，是考验当下物企运营能力的关键。
在这一方面，康桥悦生活似乎有了更高的话语权， 2020年前9月，康桥悦生活整体毛利率为34.3% ，超过2020年上半年上市物企平均29.27%的毛利率。
细分康桥悦生活的业务类别，或不难发现其高毛利的关键，康桥悦生活分为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大业务类型。
截至2020年9月30日止九个月，康桥悦生活物业管理服务收入1.82亿元，占总收入的49.6%；非业主增值服务收入1.25亿元，占总收入的34.1%；社区增值服务收入5950万元，占总收入的16.3% 。

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非业主增值服务与社区增值服务合占比重已超物业管理服务，达到50.4% 。增值服务不仅在营收中占据大头，其在毛利率上也贡献不少。 2020年前9月，其非业主增值服务毛利率为40.2% ，社区增值服务毛利率为57% ，超过物业管理服务22.8%的毛利率水平。
2019年详细披露毛利率的13家上市物企，增值服务的毛利率则在29.6%至60.9% ，康桥悦生活40.2%-57%的增值服务毛利率位于前列。

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物企除了在增值服务开辟新的利润点外，涉足非住宅物业领域也成为物业企业新的增长方向。
非住宅领域的物业管理费普遍高于住宅物业，以康桥悦生活为例，其住宅物业的整体平均物业管理费在1.86元/平方米/月，而非住宅物业的平均物业管理费达到了3.56元/平方米/月。

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根据13家公布非住宅物业的物企数据统计， 2020上半年的非住宅物业占比均值达38% ，而2020年前9个月，康桥悦生活非住宅物业收入占比仅为10.1% ，并不算多。且这10.1%均来自第三方物业开发商所开发的物业。
【康桥悦生活的“儒林”外史｜穿透IPO】文章来源:乐居财经