楼市调控四面开花，地产的“供给侧改革”悄然而至局部城市的楼市趋热

局部城市的楼市趋热，让调控的大锤密集而至。
1月27日，杭州市住保房管局发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（下称“《通知》”），围绕“房住不炒”的核心再度加码杭州住房市场的调控力度。
同一日，广州工农中建四大行房贷全线涨价，提高房贷利率。在此之前，上海、深圳等城市也相继出台政策，加强楼市的监管。短短两周，几大热点城市纷纷祭出新一轮调控大旗，让楼市重新蒙上一层寒意。
密集的政策或不会在市场上起到立竿见影的效果，但对于房价继续上涨的预期会带来强烈冲击，进而导致局部过热的市场回归理性。而受影响最大的，无疑是房地产企业。
尽管多个受访地产企业均向第一财经表示仍需对政策影响进行观察，目前暂时未就公司经营策略做出调整。但悲观情绪已在资本市场上得到充分显现，近日来，地产股再度承压屡创新低， A股市场上，昔日龙头“招保万金”中的保利发展（600048）和金地集团（600383）跌破净值，香港上市的内房股则呈现大面积破净状态。
在业内人士看来，政策收紧将加速房企间的分化，未来开发商将会面临资金困境、利润下滑等难题，为此房企或将会加速销售，提高营销力度，拓宽营销途径，快速回笼资金。
楼市趋热城市齐出招
杭州新出台的楼市调控《通知》主要内容有：在购买资格方面，落户杭州满5年后可购买第二套住房，住房赠与人须满3年可购买限购范围内住房，在限购范围内无自有住房记录满3年可认定为无房家庭，高层次人才的优先购房资格也须在无自有住房记录3年后方可享受。
在住房转让方面，新房中签率小于或等于10%的，以及以优先购买方式取得热点住房的，须在取得不动产证5年后才能转让住房。同时，和上海的房地产调控新政一样，个人住房转让增值税征免年限也从2年提高至5年。
同策研究院高级分析师李霄霄认为，杭州调控新政对市场施加的影响是通过减少市场上的房票、提高投资购房者的进入门槛来实现，投资者的收益周期被进一步延长。
“如果考虑到期房销售，从网签到拿证的2年，投资者从买房到退出的周期将拉长到7年。即便在此期间房间能翻番，年化回报率也仅有10.4% ，相对市场上的理财产品并不具有优势，同时还要承担房产低频交易以及资产流动性锁死的风险。 ”此外，个人住房转让增值税征免年限的延长能够降低二手房转手的性价比，降低二手房市场的热度。
相对于杭州的行政性管控，广州则采取了金融手段加码调控力度。据悉，广州首套房贷利率调整为LPR+55bp ，二套房贷LPR+75bp ，此前则是首套房为LPR+40bp ，二套房LPR+60bp ，变更后首套房贷利率为5.2% ，二套房为5.4% 。
一位广州当地的中介告诉第一财经， “有客户前两周刚定的房，一直觉得不着急，现在签合同贷款的话就要按新利率计算了。 ”
“一直以来金融对房地产的影响都是非常大的，广州去年新房成交增长很大，那么涉房贷款占比理论上一定是增加的。在央行要求集中度管理的背景下，房贷收紧是必然的。 ”一位业内专家人士认为。
广东省住房政策研究中心首席研究员在李宇嘉看来，如果房价涨幅预期比较大，房贷利率小幅上调影响不大；如果叠加额度明显受控制、贷款发放周期拉长，商品房的交易量会受到明显影响。 “现在广州的房价水平已不是几年前，金融杠杆买房的现象极为普遍。 ”
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄也表示，房贷利率提高，对购房者来说意味着月供增加，购房成本上升，对刚需购房者来说影响更大，或将会减少一部分购房需求，对投机炒房行为也会有一定的抑制作用。
精准打击市场投机
开年的各地住房调控新政已将楼市“冷却剂”洒向了房地产交易链路的所有环节。
“最近这么多的动作，确实是在给市场降虚火， ”中原地产分析师卢文曦对第一财经采访人员表示， “而且基本上都属于精准打击，上海的认筹率高，新规就明确了摇号的办法，增加了持有成本；杭州的落户门槛低，新规就提出了落户后可购房的资格年限。这都是针对各个城市最突出的矛盾来设置的，是在一城一策的指导思想之下调低市场的预期，后续如果市场降温不显著，还会有相应的举措出现。只有这样，才能把一个真实的市场还原出来。 ”