物业管理费|物业真该取消？“新规”下，明年起业主将迎来4大好消息，该留意 |物业服务合同|

相信，大家都听过这么一句话：买房一阵子，物业一辈子。现如今，房子早就已经与户口、婚姻、教育、医疗等资源紧密相挂钩，所以买房子成为了不少年轻人的头等大事，重要性甚至不亚于结婚生子。但是，根据过来人的经验都知道，买了房并不代表可以住得安稳和舒适，后期关键还要看物业。一般来说，一个好的物业公司，不仅可以提升业主的安全感和生活品质，而且还可以促进邻里关系，甚至可以进一步提高未来房子的保值、升值空间。
但是，在现实生活中，一提起物业，不少业主都一肚子苦水，有不少的怨言，所以物业和业主之间的各类纠纷也是屡见不鲜。比如，就在前几天，一个朋友就遇到了一件麻烦事：朋友家住在二楼，最近半年以来，卫生间的墙壁上隔三差五的就会渗水，朋友第一时间就想到了去找物业，物业看了看也没找到渗水的原因，后来朋友又多次找物业解决渗水问题，但物业一直找借口推辞，慢慢的就不了了之了。现如今，这个问题一直没有得到解决。

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其实，类似的问题，不少业主都曾遇到过。一般来说，物业和业主的矛盾主要表现以下在三点：
一是物业服务项目较少。在日常生活中，几乎每家每户都遇到这样或那样的问题，第一反应就是找物业解决，但物业往往摆出一副大事不管，小事往后拖的样子，物业费没少交，但服务项目却很少。二是物业收费不合理，重复收费现象比较多。比如，物业费已经包括了区域清洁、共用设施设备的日常维护等，但不少物业仍旧额外收取电梯管理费、垃圾处理费、公共耗能费等等，否则就会断水断电。三是更换物业比较麻烦。面对服务质量较差的物业，业主都有更换物业公司的想法，但更换过程往往较为繁琐，而且有些物业还会赖着不走，着实让人无奈。

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面对这些问题，最近几年，有关取消物业的呼声不绝于耳。如果在中国裁判文书网上输入“物业”这一关键词，相关搜索记录竟达358万余条，其中与物业管理相关的就超过了76万条。不少业主表示，取消物业之后，业主可以自己管理小区，或者直接让区委会管理。
不过，在笔者看来，物业该不该取消，目前不能采取“一刀切”的方式，因为我们身边仍然还有很多服务有方，深得业主信赖的物业公司存在。因此，取消物业不是解决问题的关键，逐步加强监管和规范才是有效解决之道。根据国家相关规划， 2021年1月1日，《民法典》将正式开始实施，其中针对物业专门发布了一系列新规定，业主将会迎来4个好消息，物业和业主都该留意。

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1、物业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费
面对物业费欠缴等问题，不少物业都会采取断电、断水、断热、断气等方式来催缴物业费，结果不仅给当事业主带来了生活的不便，有时候甚至一栋楼都会受到牵连和影响。不过，《民法典》第944条规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式来催缴物业费，这一次明确以法律形式禁止了物业公司的不合理催缴行为。
当然，必须强调一点，这并不意味着业主可以随意拒绝缴纳物业费。《民法典》同时也规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者不需要相关服务为由拒绝支付物业费。通过这条新规可以知道，即使房子长期空置不住，由于已经与物业公司形成了物业服务法律关系，所以也是需要缴纳物业费的。

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2、更换物业公司变得更加容易，老物业不能“赖着不走”了
长期以来，由于物业公司不能提供良好的物业服务，所以业主往往会通过业主大会解聘该物管公司，重新招聘新物业公司。但是，在现实生活中，有些老物业公司却赖着不走，迟迟不肯交接，甚至出现两家物业公司同时管理、扯皮的现象。
对于更换物业一直比较麻烦的问题，《民法典》第946条规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。第949条也规定，物业服务合同终止的，原物业服务人员应该在约定期限内退出物业服务区域。笔者认为，该条新规相当于为业主维护自身权益提供了一把“尚方宝剑” ，明年开始，不仅更换物业公司更加容易了，而且也有助于进一步规范物业服务行业，实现公平竞争。

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3、小区共有部分产生的收入属于全体业主，业主或将获得一笔长期收入分页标题
在现实生活中，不少开发商或物业都会利用小区的公共空间来牟利，很多业主都已经习以为常，见怪不怪了。比如，在小区公共场地上划上停车线来收取停车费，在电梯间、公共走廊、入户大堂、宣传栏等小区共有部分进行广告展位出租来获取广告收入等等。
从理论上讲，在小区共有部分获取的收益自然该归全体业主所有，但现实生活中，基本上都进了物业的腰包，而且业主们本着“多一事不如少一事”的处事原则，也都不会斤斤计较。不过，《民法典》第282条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于全体业主共有。显然，新规下，从明年开始，业主们反而有可能获得一笔长期和稳定的收入了。

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4、物业收费更加规范，有些不合理的费用也可以不用交了
根据《民法典》规定，缴纳物业费是每一个业主的义务，所以业主不可以随意拒绝缴纳物业费，但是新规定下，有些情况可以不用缴纳物业费。一方面，物业服务人没有按照合同约定和相关规定提供服务，比如没有按规定将服务事项、质量要求、收费标准、业主共有部分的经营与收益情况等向业主公开，业主可以拒绝缴纳物业费。另一方面，物业服务合同到期后未续约，即使物业拒绝退出，但双方之间的物业服务法律关系已经终止，所以物业不得要求业主支付物业服务合同终止后的物业费，如果给业主造成了损失，反而还应当赔偿损失。
其实，随着房地产市场的发展，目前很多省份都已经出台了地方性物业管理规定，很多不合理的物业费用也正在陆续取消。比如，《陕西省物业服务收费管理办法》就规定：电梯、景观等共有设施设备的运行维护费用纳入物业服务成本，不再由物业公司另行收取；取消物业公司强制收取的公摊耗能费、砸墙费、垃圾清运费、有偿服务费等不合理的自定收费项目等等。新规下，取消不合理的物业费，不仅给业主节省了开支，也进一步规范了物业的服务水准。

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最后总结一下：长期以来，物业服务项目比较少、物业费名目不清，小区共有部分收益被侵占等问题一直都是困扰小区业主的大难题。但是，明年1月1日起，正式实施的《民法典》有望给业主们带来好消息，使得业主们关心的问题得以迎刃而解。正如官媒***在《物业不应是城市“火药桶”》中所说的那样：民法典中有关物业的相关表述，回应了长久以来业主们的普遍呼声，为今后与物业相关的矛盾纠纷处置指明了方向。从明年开始，随着新的物业条款逐步落地开花，相信业主与物业之间的关系会更加和睦。
那么，你认为物业应该取消吗？欢迎评论区留言讨论。
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