胡葆森的第四支股票

河南走出了两位地产大佬，许家印和胡葆森。他们最近都挺忙，许家印忙着将恒大汽车推向上交所，胡葆森忙着将代建业务推向港交所。11月10日晚间，中原建业有限公司（以下简称“中原建业”）向港交所递交招股书。从地产、装配式建筑、物业，到代建，这是建业第四次向资本市场发起冲锋。作为建业地产旗下的代建公司，在上市重组之前，建业地产持有中原建业100%股权，实际控制人胡葆森通过恩辉持有建业地产72.31%的股份。分拆完成后，中原建业与建业地产之间成为了两个独立的个体。

截至目前，绿城管理的业务已遍及中国27个省、直辖市及自治区的85座城市，拥有267个代建项目。按照在管面积划分，有38.6%位于一二线城市， 61%位于三四线城市。截至2020年6月底，中原建业在中国六个省及自治区的95个城市合计共有182个在管项目，其中有174个在管项目位于河南省，且大部分位于河南的县城或县级市。在2017-2019年及2020上半年，来自于河南省的收益对总收益的贡献比例分别为100%、100%、99.4%及98.0% 。

就商业代建业务而言，绿城管理的毛利率水平与中原建业的净利率水平存在一定差距。这与二者的业务模式有关，绿城管理有自行运营和与业务伙伴合作两种模式，由于需支付一定的管理费，合作模式拉低了绿城管理的净利率。2017-2019年绿城管理透过业务伙伴合作商业代建产生的收入分别为1.2亿元、3.8亿元、6.8亿元，占总收入的11.8%、25.8%、33.9% 。同期，毛利率由2017年的56.8%下降至2019年的44.2% ，净利率从25.5%下降至18.74% 。据2020年中报，绿城管理毛利率为41.7% ，较2019年下降2.5个百分点；净利率17.11% ，较2019年下降1.6个百分点。同期，中原建业净利率仍维持在62%水平，表现更为平稳。作为“代建第一股” ，绿城管理趟出了一条资本路。上市前得到了基石投资者的青睐，苏泊尔产业资本、益祥资本分别认购5847.5万股及2480万股发售股份，合计持股4.36%；资本市场给予了正面回应，上市首日，绿城管理涨幅达30% ，两天后涨幅扩大至76% 。目前，绿城管理市盈率约18.3倍，远高于内房股均值，一旦资本市场接纳中原建业，其未来估值空间不难想象。